地产稳为上小幅价格下跌足以维持现有成交量牛

地产：稳为上 小幅价格下跌足以维持现有成交量 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

要点：小幅价格下跌足以维持现有成交量我们于5月8日-10日对上海和南京的开发商/银行/信托公司/房地产中介/开发项目进行了为期三天的调研。要点如下：我们走访的大部分业内专家预计主要城市成交量将维持现有水平：5/6月份成交量与 /4月份基本持平，7/8月份小幅下降，之后在9/10月份季节性回升，2012年全年主要城市成交量可能会比2011年略高%。他们预计，由于库存压力较大（目前主要城市平均去化时间为16.1个月，而历史均值为9.5个月），未来一两个季度开发商可能会继续小幅降价，且他们认为较当前水平仅降价%就足以维持现有成交量。部分城市普通住房市场（例如上海二手房市场）出现了价格企稳/小幅反弹的早期迹象，但由于库存处于高位，短期继续上行动力较弱。我们对开发项目的实地调研继续印证了普通住房销售速度明显快于中高端住房的观点，例如，金地南京自在城（平均户型90平方米/套）年初至今月度销量约为 00套，而某大型房企南京大户型高端项目的月度销量仅为套。

新的一年总有新的愿景与目标 房地产开发投资仍呈下行走势；地方政策有望进一步趋松尽管近期成交量反弹，但我们走访的大多数开发商对于新投资（土地收购/新开工项目）的意愿依然很弱。部分行业专家还预计，随着土地销售/房地产投资继续走弱，2012年年内地方政府进一步对政策进行微调的意愿依然很强。此外，我们与信托公司/银行的会谈印证了我们认为信托贷款风险可控（今年以来信托产品的利率下降了1个百分点左右）以及银行房地产贷款额度稳定（占比基本保持不变，但总体贷款额度同比上升）的观点。

风险回报状况仍然上行；仍最看好普通住房市场我们维持年初以来看好（风险回报状况趋于上行）的行业观点，我们建议投资者坚持持有低估的刚需开发商，并可适时增加配置，因为：1)成交量将继续保持相对活跃（受开发商继续降价/调整产品以满足普通住房需求的推动、或由于地方政府提供更多政策支持、或在二者共同作用下）；2)库存早于预期触顶使得房价企稳（或降价速度放缓）的可预见性提高，这将有望改善201 年以后开发商的利润率复苏前景； )房地产投资等经济指标显著下行过程中，政策环境偏暖有利于估值提升。我们的首选股（评级均为买入且位于强力买入名单）为恒大地产、中南建设和鲁商置业。