地产稳中谋变荐股覆盖

地产：稳中谋变 荐 股 201 - 类别： 机构： 研究员：

纵然将玛西娅-盖-哈登、维吉尼亚-麦迪逊、蒂尔达-斯温顿、鲁比-蒂、莫妮克、维拉-法尔梅加、杰基-韦佛等“资深伪新人”忽略不计 [摘要]

新房市场概览：新房销售集中度进一步提升。成交区域分化显著，12年限购城市成交增长约25%，非限购城市成交一直回落，我们对1 年全国新房成交保持乐观。一线城市核心区域二手房将逐渐取代新房市场。土地市场量降价平：土地市场的整体出让量自11年起随着新房成交的下滑而回落，价格基本持平。我们对于全年新房销售较为乐观，因此我们认为今年的土地市场应该是小幅上升的态势。信贷环境仍存变数：1 年伊始行业整体资金面相对较为宽松，但从目前看，M2与M1增速的剪刀差开始出现收窄，并且，如果未来通胀重新抬头，未来资金面将趋紧。房价、政策与经济的动态博弈：从新开工和土地成交判断，东部地区的房价上涨动力较足。我国经济增速告别高增长的预期下，房地产对于避免经济出现硬着陆具有重要的作用，我们认为政府并不希望看到成交量出现断崖式的下跌。在保证新房成交量基本稳定的基础上，未来的调控政策更加重视中长期的制度建设。

上市房企稳中求变销售方面：此前毛利率较低是因为地价增幅快于房价增幅，随着12年三季度以来新房市场量价齐升，两者逐渐匹配。未来毛利率整体企稳，净利率也将止跌。规模房企可售资源丰富，未来销售规模将进一步递增。资金方面：伴随销售转暖，房企的短期资金压力也得到了一定的缓解，但长期负债的居高不下。房企通过出售自持的商业物业来回笼资金。同时借船出海，进一步拓展海外融资渠道。土地方面：规模房企在土地市场的投资与过去相比仍较为稳健，在进入城市的选择上，我们看到12年以来品牌房企开始重新回到一二线城市。管理方面：无论是全国性的龙头房企还是地区本土房企，都强化区域深耕。规模房企在业务半径扩张的同时积极控制费用。此外，房企在运营的各个环节设立了激励体制，并对公司高管以及中高层业务骨干进行了股权激励。

未来趋势规模增长与边际改善：从1 年销售增幅预测情况来看，大公司中招地和保利增幅较高，中小公司中阳光城、金科以及荣盛较高。

上述都是确定性的销售规模持续增长的公司，而销售规模有边际改善的公司同样值得关注，例如金地集团。探求新型运营模式：

在新型城镇化的进程中，地方政府需要培育城市的增长动力源，在招商引资方面的需求也较大，随之也出现了新型的房地产运营模式即园区开发模式，其中代表房企有华夏幸福和外高桥，这些企业探寻新型运营模式值得借鉴。