房价调控锁定新建商品住房

　　■ 国务院常务会议出台 国五条 释放坚持调控政策不动摇、力度不放 松的强烈信号

　　■ 会议要求扩大个人住房房产税改革试点范围 专家预计房产税试点城 市将新增5至8个

　　● 各直辖市、计划单列市和除******外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。建立健全稳定房价工作的考核问责制度。

　　● 严格执行商品住房限购措施，已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施。其他城市房价上涨过快的，省级政府应要求其及时采取限购等措施。

　　● 配套设施要与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用。完善并严格执行准入退出制度，确保公平分配。201 年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。

　　楼市调控如期升级，蛇年春节后召开的第一次国务院常务会议，主要议题即是房地产市场调控。会议确定了五项加强房地产市场调控的政策措施（下称 国五条 ）。

　　明确五项具体政策措施

　　2月20日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署继续做好房地产市场调控工作。据新华社报道，这也是本届政府召开的最后一次国务院常务会议。

　　此次国务院常务会议明确了五项具体政策措施：

　　（一）完善稳定房价工作制。各直辖市、计划单列市和除******外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。建立健全稳定房价工作的考核问责制度。

　　（二）坚决抑制投机投资性购房。严格执行商品住房限购措施，已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施。其他城市房价上涨过快的，省级政府应要求其及时采取限购等措施。严格实施差别化住房信贷政策。扩大个人住房房产税改革试点范围。

　　（三）增加普通商品住房及用地供应。201 年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市，尽快形成有效供应。

　　（四）加快保障性安居工程规划建设。全面落实201 年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工6 0万套的任务。配套设施要与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用。完善并严格执行准入退出制度，确保公平分配。201 年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。

　　（五）加强市场监管。加强商品房预售管理，严格执行商品房销售明码标价规定，强化企业信用管理，严肃查处中介机构违法违规行为。推进城镇个人住房信息系统建设，加强市场监测和信息发布管理。

　　会议还要求， 进一步完善住房供应体系，健全房地产市场运行和监管机制，加快形成引导房地产市场健康发展的长效机制。

　　国五条 呈现三大亮点

　　从措辞看，此次国务院常务会议基本肯定了近年来的楼市调控措施： 住房限购、差别化住房信贷和税收、增加土地供应等综合性政策措施，对合理引导住房需求、缓解供求矛盾、稳定房价特别是遏制一些热点城市房价过快上涨，发挥了关键作用。

　　会议同时提出，中国正处于城镇化快速发展时期，短期内热点城市和中心城市住房供求紧张格局难以根本改变， 支持自住需求、抑制投机投资性购房是房地产市场调控必须坚持的一项基本政策。

　　通览会议提出的五项具体政策措施， （各地）制定并公布年度新建商品住房价格控制目标 、 其他城市房价上涨过快的，省级政府应要求其及时采取限购等措施 、 扩大个人住房房产税改革试点范围 等表述，是其中亮点，其余多属重申。

　　有业内人士称，此次国务院将 房价控制目标 锁定在 新建商品住房 ，针对的应该是部分城市此前在兑现房价控制目标时用保障房数据 掺水 的现象；而要求省级政府关注辖下城市房价，可能导致限购扩围；至于 扩大个人住房房产税改革试点范围 被重申，这可能意味着试点扩围将在今年提速。

　　值得注意的是，此前市场盛传的 二套房七成首付、贷款利率1. 倍 的调控新政，并未出现在昨日国务院常务会议会后的稿中，稿仅笼统表示 严格实施差别化住房信贷政策 。

　　距离 月份召开的全国 两会 只剩一周多的时间，本届政府任期也将满，这种承前启后的时刻通常不会出台重大的政策。但因房地产调控是本届政府对民众的承诺，选在这个时候出台调控政策也是不得已而为之。 一位不具名的消息人士表示。#p#副标题#e#

　　限购 扩围 成为调控房价长期手段

　　除了房价控制目标，此次国务院常务会议还重申将 坚决抑制投机投资性购房 、 严格实施差别化住房信贷政策 。

　　对于已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市， 国五条 要求，其在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施。而对于其他城市房价上涨过快的，国务院此番还要求省级政府 应要求其及时采取限购等措施 。有业内人士分析，此举意味着省级政府可能会推出一些限购措施。

　　中国房地产业协会副会长朱中一说： 这是从严的表现，体现了两个层次的要求，一是继续严格执行既有的限购政策，二是意味着限购范围有可能扩大。

　　而事实上，在过去两年，广东、浙江、江苏等地，不在 直辖市、计划单列市和省会城市 之列的城市中，执行限购政策的也不少。当时即有业内人士猜测，可能是省级政府在调控压力下，敦促辖下城市发力调控的反映。

　　某国企开发商表示，寄希望于全国 两会 以后放开限购政策的开发商，希望或将落空。 限购俨然已经成为调控房价的长期手段。 中国房地产数据研究院执行院长陈晟说。

　　21世纪不动产分析师罗寅申则认为，针对当前房价走势，一些房价反弹幅度较大的城市，近期出台进一步收紧现有政策的概率大增。

　　个人住房房产税改革试点范围进一步扩大

　　此次国务院常务会明确提出，扩大个人住房房产税改革试点范围。有业内人士表示，这意味着继上海和重庆后，将有更多的城市被纳入房产税试点范围中。

　　上海财经大学公共管理学院教授胡怡建昨日表示，目前各个城市的房地产情况差异较大，一线城市涨幅很大，二三线则冷热不同，有些平稳，有些出现下调。结合这次扩大个人住房房产税试点范围的情况看，政府依然把个人房产税作为调控的手段，那些房价涨幅较大的城市，可能被纳入试点的范围。

　　复旦大学住房政策研究中心主任陈杰提出，扩大个人住房房产税改革试点范围的城市可能有两类，一是近期房价反弹快速的；还有一些土地供应紧张的城市，需要通过征收持有税，改变其此前靠买地带来一次性收入的模式，开辟地方财政收入的新途径。

　　中国房地产数据研究院执行院长陈晟预计，会有个城市被纳入个人住房房产税改革试点范围，模式还是根据上海和重庆的试点版本执行，各地的人均免征税面积和税率有所不同。

　　胡怡建也表示，从推行的版本来看，应该跳不出上海和重庆的现行版本，只是各个地方会根据当地的住房条件、房价，对免征的面积和税率进行微调。

　　值得注意的是，无论是上海还是重庆，个人房产税的版本都存在一定的问题，以上海版为例，现行政策是对增量房进行征收，其回避了评估的问题，房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳。

　　胡怡建称，如果房产税要长期执行，不能永远把交易价格作为计税依据，而是有个可行的评估体系，对房价可能出现的上涨或下跌，做出合理的评估。

　　新华社2月18日曾发表文章称，试点期间，房产税按住房交易价格为税基计算缴纳，这更多是一种权宜之计。但随着时间的推移，房价变动在所难免，依 旧价 缴 新税 会越来越不合理。房产税计税从 交易价 转向 现价 势在必行，住宅现价评估技术体系还有待建立。

　　该报道透露，目前武汉市房管、地税等部门联合探索，利用房地产估价与信息技术进行房地产税收评估，为房产税进一步推开创造技术条件。

　　仅有技术条件还不够，立法也需要推进。新华社2月18日的文章称，多位专家认为，与1986年国务院颁布的房产税暂行条例不同，目前房产税试点征税范围和计税依据都有明显变化。而按照税收法治原则，税收根本要素变更必须由法律来规定，不能仅停留在地方发文阶段。 现阶段关于房产税的立法还没有全部完成，应该在基础性环节完成后再扩大试点范围。

　　胡怡建还提到，如果把个人房产税作为调控的手段之一，还必须简并房地产交易过程中的各项税收，减掉一部分交易环节的税收，降低普通购房者的买房成本。事实上，在卖家强势的情况下，增加税收，只会令更多的成本转嫁到购房者身上，推高房价。

　　胡怡建说，房产税改革应放在税制改革和收入分配改革等大框架下进行，要有合理的制度设计，而不应仅仅是增加一个新的税种。

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　　外来人员将纳入当地住房保障范围

　　国务院常务会议要求，全面落实201 年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工6 0万套的任务。这一数据比去年底住建部公布的201 年保障房计划分别增加了10万套和 0万套，业内人士认为，这意味着今年保障房建设的力度将进一步加大。

　　会议还要求，201 年年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。国务院发展研究中心副研究员刘卫民说： 随着我国流动人口规模达到2. 亿人，外来务工人员的扩面问题迫在眉睫。

　　据了解，部分地方在制定保障房建设和配置计划时，较少考虑非户籍常住人口的需求，出现保障房闲置与住房困难人群并存的局面。有专家称，住建部在2012年工作会议上，对此已经提出要求，但上升到国务院常务会议这一层面提出这一要求，释放的信号更为强烈。

　　从今年开始，全国各地保障房将迎来交付、入住高峰，但衣食住行等基本生活设施配套与保障房 硬件 交付之间仍有 时差 。此次国务院常务会议提出，配套设施要与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用。

　　一位国企开发商说，上海很早就要求，保障房和商品房的配套都要同时交付，否则就拿不到预售证和交付使用证。上述国企开发商负责的保障房项目包含动迁房、经适房和公租房，销售总额20亿元。

　　一位央企开发商也提到，很多地方都要求配套和保障房同步交付。该公司的项目遍布多个一二线城市，都有此类同步的要求。但相较而言，上海的执行力度大。

　　以 完善稳定房价工作制 为例，要求制定并公布年度新建商品住房价格控制目标，是既有政策的重申，但是加上 按照保持房价基本稳定的原则 为前提，则是针对一些城市房价控制目标暴露出的问题从严要求的体现。

　　房地产市场，一头系着民生，一头连着国计，决策者应当有突破利益固化藩篱的勇气和智慧，加快构建符合我国国情、系统配套、科学有效、稳定可预期的房地产市场调控政策体系，让住有所居的目标早日实现。

　　房价控制目标锁定 新建商品住房

　　国五条 有关房价控制目标的表述，有别于2011年1月26日国务院常务会议推出的 国八条 。 国八条 中提及的 房价控制目标 ，指向的是 新建住房 。

　　某国企开发商解释，过去提 房价控制目标 指的是 新建住房价格 ，这是可以包括保障房的。而保障房价格低，所以均价很好控制，政府工作好做。现在提新建商品住宅控制目标，则意味着保障房的成交数据很难被计入。

　　但21世纪不动产分析师罗寅申担心，不排除部分城市的房价调控目标延续2011年时的宽松设置，导致最终公布的 控制目标 变成 涨价标准 。

　　还有业内人士指出，2011年基本上各地级市、县级市都出台了房价控制目标，但 国五条 中，被要求公布房价控制目标的，只是 各直辖市、计划单列市和除******外的省会城市 。

　　刚刚闭幕的地方 两会 上，少有省市公布其 201 年的房价控制目标 ，这迥异于2011年的情况。按住建部此前公布的数据，截至2011年 月 1日，据各地住房城乡建设部门上报汇总，全国657个城市（包括287个设区城市、 70个县级市）中，已有608个城市公布年度新建住房价格控制目标，占比为92.5%。

　　建立健全稳定房价工作的考核问责制度 这一表述的威力也有待观察。某上市公司营销总监透露，去年11月，区房管局领导曾打给他，委婉问询项目的成交情况，是否有高价楼盘成交等。领导比较关注重点板块中价格相对高、价格变动大的楼盘。该营销总监提及，以前有过为了控制房价暂缓发放高价楼盘预售证的情况。

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