机构2018年50城房价涨幅偏离度为

　　上海易居房地产研究院 月1 日发布《2018年全国50城房价涨幅偏离度报告》。该报告显示， 2018年50城房价同比涨幅为2.6%，涨幅偏离度为-66.4%；一线城市涨幅为 .6%，涨幅偏离度为-10 .2%，二线城市涨幅为 .6%，涨幅偏离度为-55.0%；都市圈三线城市涨幅为-2.0%，涨幅偏离度为-128.7%；非都市圈三线城市涨幅为11.4%，涨幅偏离度为44.0%。其中，昆明、南通、大连和宁波4城偏离度在150%以上。

　　报告显示，2011年至2018年50城房价年均复合涨幅为7.6%，略高于GDP年复合增长率7.5%，说明2011年后全国房地产平均回报率高于GDP增长率。

　　从各类城市房价增速走势来看，一线城市该房价涨幅从2015年率先开始扩大，主要由深圳领涨，2016年涨幅达到48.2%，是四类城市中涨幅最大的类型；二线城市房价涨幅从2015年的17%大幅扩大至2016年的27.8%，随后逐步收窄；都市圈三线城市房价涨幅从2016年大幅扩大至26.1%，2017年达到27.8%的峰值，2018年迅速回落至-0.4%；非都市圈三线城市房价2016年基本保持不变，2017年涨幅达到29%，2018年涨幅回落至11.4%，但仍强于其他三类城市。该报告内非都市圈三线城市样本中多为城市群城市，而2018年领涨城市主要为非城市群弱三四线城市，因此房价涨幅相比2017年有所回落。这四类城市房价涨幅走势与该轮房地产上涨周期板块间的轮动情况基本吻合，即由一线城市向二线城市、都市圈三线城市，最后向非都市圈三线城市蔓延。

　　2018年房价上涨的城市数量占总样本的78%。其中，房价涨幅在15%以上的城市占14%；涨幅在10%-15%的城市占26%；涨幅在5%-10%的城市占18%；涨幅在0%-5%的城市占20%。房价下跌的城市数量占 2%。预计进入2019年后随着三线城市的轮动上涨结束，房价下跌的城市或将增加。

　　2016年50城房价涨幅偏离度达到了 8.2%，涨幅严重过高；2017年偏离度迅速回落至0轴附近(-14.8%)；2018年房价偏离度进一步下行至-66.4%，该数据表明2016年房价暴涨后，2017年和2018年房价涨幅收窄至年均复合涨幅之下，但尚未转负，随着全国各板块的轮动上涨结束以及2019年政府工作报告继续稳定房地产市场的政策基调，预计2019年房价涨幅将继续保持负偏离，且负偏离度大概率进一步扩大。

　　从四种城市类别的房价涨幅偏离度来看，一线城市2015年至2017年连续三年偏离度为正，其中2016年偏离度达到28 .4%，2018年进入负向偏离区间，预计2019年将继续维持负偏离，但偏离程度降低。二线城市在2016年偏离度为246.4%，略小于一线城市；2018年其偏离度回落至-54.9%，高于一线城市和都市圈三线城市，二线城市总体偏离度波动幅度小于其他类型城市。都市圈三线城市偏离度2016年与一、二线城市接近，为270.8%；2017年其偏离度继续上升，达到294.4%，为四类城市中最高；2018年大幅回落至-128.7%，为四类城市中最低；都市圈三线城市房价涨幅偏离度的大幅波动说明该类城市投机现象更加严重，房价波动大。非都市圈三线城市2016年偏离度为-85.1%，2017年偏离度上升至264.6%，2018年相比其他城市仍保持正偏离，但数值下降至44%。从走势规律上来看，2019年非都市圈三线城市房价涨幅偏离度将大概率进入负区间。从政策上看，目前棚改货币安置政策已经转向，主要受棚改货币及去库存政策推动的多数三四线城市2019年将进入调整阶段，随着房价的调整，偏离度将转负。

　　易居研究院研究员王若辰表示，2018年一线、二线和都市圈三线城市房价涨幅均处于负偏离区间。而非都市圈三线城市涨幅仍为正偏离，该类城市属于本轮周期中最后轮动上涨的城市，在2018年仍有较强表现。随着棚改货币化安置政策转向以及《2019年政府工作报告》继续“稳”的基调下，2019年非都市圈三线城市房价涨幅将进入负偏离区间，全国房价涨幅将继续保持负偏离。此外，预计2018年房价跌幅偏离度较大、较早开始调整的的一二线城市，如上海、厦门等，其负偏离或将减小。而大部分刚进入调整阶段的三线城市以及调整较迟的二线城市，其房价跌幅偏离度将进一步增大。

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