投资房地产业需更多耐心.源泉

北京、上海等前期房价没有调整的城市,结合历史涨幅和商品房消费需求基础,在未来6个月内房价下跌风险大,预计跌幅在15％左右。如果今明两年城镇居民人均可支配收入可以保持年的平均增长率,则房价收入比有望在09年下半年回到大约年前后的水平,使得房价、成交量和购买力之间重新获得一种均衡,这种均衡对应的是房价和成交量的稳定增长,暂时没有过高和很坏的预期。能够支撑09年商品房价量表现好于今年的还有供给的下降。今年以来土地出让面积和实际成交面积大幅下降,加上受困于今年资金紧张的冬天,大大小小的开发商都将减少拿地支出,放慢开发投资进度,这都将影响到09年甚至更长时间内的供给。

长期驱动因素上,随着购房婴儿潮规模的下降,人口红利对房地产的贡献很有可能会逐渐下降,但伴随经济成长和转型的城市化率的贡献有望持续。

因房价调整并不充分,开发商也尚未出现优胜劣汰,所以预计短期内、甚至是三季度中央都不太可能出台专门针对房地产行业的贷款放松政策。

维持行业增持投资评级,但偏谨慎,建议适度低配或标配。上市公司层面,建议更多地关注万科类和非万科类公司的盈利模式和价值驱动因素,关注将在这一轮行业调整中能够获得更大成长的公司,也正因为如此投资他们就是投资行业的增长前景,需要更多的耐心。

万科类公司追求规模和周转,通过预售08年业绩锁定性越好的公司,09年获得超越行业平均增长的条件就越充分,这中间以保利地产、华发股份、万科为代表。

非万科类公司追求毛利率和高附加值,因为历史、模式和产品等多方面原因他们所开发的项目毛利率高,同时还在城市重要地段持有用于出租或自营的物业,而这部分物业历史成本很低、重置或重估价值高(对公司股票市值构成支撑),对产业资本都有很强的吸引力,这类公司以张江高科、华侨城、中粮地产、金融街、招商地产为代表。

国泰君安证券研究所孙建平任旭

月份地产行业限售股解禁情况

8月份解禁量较大的有华发股份和ST东源,9月份解禁量较大的有深长城、万通地产、中航地产等,10月份解禁量较大的有天房发展、张江高科。

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