朱福良先天地段欠佳产业地产项目如何界定优.源泉

而这其中朱福良:先天地段欠佳 产业地产项目如何界定优势？

产业新区专栏地产开发有句名言，地段、地段还是地段，“地段”是地产项目开发中*被看重的要素，一个项目如果具有了地段优势，基本上，问题就解决了一半。但是，众所周知，大多数产业地产项目不会出现在具有地段优势的地方，而更多在城郊结合部、工业区、开发区等。为此，如何发现、提炼除地段之外的优势，是十分紧要的。

当前，随着规划、业务、设计、产品、服务等方面的不断创新、优化，很多产业地产项目令人眼前一亮，看点颇多。但与此同时，随着环境局势的不断变化、竞争的不断涌现等，各个项目的优劣势也是在动态变化的。

项目的优劣势是什么，尤其是优势，我发现，很多开发商内部似乎没有统一口径，没有表达标准，五花八门，说不清楚。要末是归纳不准确存在分歧，要末是飘飘然自我夸耀，更有甚者把劣势当优势误判时局。没有几个园区真正研究过这个问题。

何谓优势？有些优势是项目与生俱来的，只须及早发现并借势利用。有些优势是要策划出来的，这很需要费点脑筋。相对于前者，后者更加关键。

从两方面理解，1是相对优势，即相对于竞争园区所具有的利于产业发展的优势。如，在同板块的园区，基本上都具有了相同的交通络，笼统说交通是自己优势，意义不大。一定要再细化，比如到机场近、还是更容易打到出租车还是设有公交站点？不要嫌烦，必须做到一一罗列。

此外，优势要相对具体产业和客群而言。一般而言，各个园区都会面向几个特定的产业(客群)进行招商，而每一个产业(客群)发展所需要的资源、环境是不同的。这就需要策划，只有是对目标产业(客群)的发展具有增进作用的优势条件，才能称得上优势。这就需要园区策划优势，把合适产业发展的资源要素整合到园区，如对于生物技术类园区，如果配套有一个中试车间那就很有优势；如对服务外包园区，如果你的光纤速足够快足够安全那就是优势。等等

小结一下，我认为要树立三个概念，也许能让大家对优势有更立体的理解。

1是建立“商圈”概念，项目的市场商圈辐射到哪里，项目的竞争商圈锁定到哪里，这就构成了商圈的大小。只有在商圈内研究相对优势才有现实意义。

二是建立“产业”概念，要在肯定具体发展甚么产业后，再根据这些产业的需求进行相对优势的发掘和提炼，脱离了“产业”的优势，是没有意义的；

3是建立“时空”概念，现在有的优势并不代表以后的优势，现在没有的优势不就等于未来没有的优势，对此要辨证看。

只有充分斟酌了上述要素，发掘分析项目相对优势，才是真正确立发展优势，也才是客商想取得的发展优势，才能构成园区发展的核心竞争力。

本文作者系朱福良，作者长期供职国内某大型园区地产开发单位，任品牌营销负责人。

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