9城74亿佳兆业杀回一二线城市

2019-11-05 来源：开平租房网

　　事实上，今年以来，以“旧改专家”著称的佳兆业，再也按捺不住三、四线城市的寂寞，正在以超乎寻常的积极拿地姿态回归一、二线城市，其在上海、深圳、杭州、青岛、武汉、成都等9个城市均有斩获，当中不乏“高溢价”、“地王”等字眼。

　　“南玻地块是与合作方裕瑞房地产合作的项目，目前具体合作方式还在详谈，细节未定。” 佳兆业品牌公关部相关负责人在接受时代周报采访时如此解释，言下之意，公司并不需要全部为南玻地块买单。不过即便如此，公司年内土地投入金额也近74亿元，作为今年销售目标220亿元的房地产企业，佳兆业在一、二线城市的一连串抢地行为还是备受人关注。

　　得一线者得天下。从目前来看，一、二线城市正成为这轮楼市竞争的主战场。此前被市场津津乐道的“农村包围城市”战略被放一边，其中奥妙并不难理解。一线城市竞争虽然激烈，但一线城市的供应也少，去化率很快，相应的系统性风险也比较小，导致了很多大房企纷纷加入拼杀。

　　大举回归一、二线城市的佳兆业，面对媒体关于资金链的提问时，佳兆业方面回复时代周报，经过多年来宏观调控的考验，目前佳兆业现金流非常稳健，截至201 年1月，公司负债率为66.8%，低于行业平均水平。

　　重新考虑城市布局

　　“楼面价12200元/平方米！佳兆业你牛！” 这是全国房地产经理人联盟副主席、广东（,,,）董事长余英知道广州南玻地块拍卖结果后在微博上的第一反应。

　　6月8日，经过200轮激烈竞价，楼市黑马佳兆业联合裕瑞房地产击败万科、保利、恒大等一众名流地产企业，最终以总成交价45.6亿元，并加上配建保障房15.78万平方米的代价拿下了广州黄埔区南玻“巨无霸”宅地。这块据传被广州本地某开发商跟踪了若干年的“肥肉”，若算上保障房成本 000元/平方米，总成本已被佳兆业推升至50亿元，成为广州今年至今名副其实的总价地王，其楼面地价已超1.2万元/平方米。

　　南玻地块还并不是佳兆业今年在广州的初次亮相。近两个月来，广州的土地一直“高热”难退，众房企抢地大战轮番上演，其中楼市黑马佳兆业屡屡拔得头筹。

　　此前的5月24日，只消十余分钟，佳兆业就豪掷7.9865亿元拿下广州白云区沙太路宅地。而在5月6日，佳兆业还曾火拼中海，以最高限制价格18.68亿元竞得白云区同宝路8号、10号地块，剔除保障房后，该地块楼面成交地价高达2.56万元/平方米，溢价45%，并一举刷新2010年保利地产创下的2.06万元/平方米的楼面地价，成为白云区新“地王”。

　　时代周报根据佳兆业公告粗略统计，截至今年6月15日，佳兆业今年已在土地市场上投入119.49亿元（包含合作拿地），远远超过佳兆业2012年全年45亿元的土地购买支出。

　　对此，同策咨询研究中心总监张宏伟认为，从全国市场来看，当前，土地市场成交量开始大幅回升，在土地价格还没有出现大幅反弹的市场背景下，当前仍然是相对比较好的拿地时机。

　　“2012年以前，佳兆业曾重点发展三、四线城市，但三、四线城市的购房需求有限。”中房信研究总监薛建雄对时代周报分析，整个地产行业对三、四线城市的发展均有相似的认识，佳兆业也才重新考虑城市布局。

　　而方圆地产首席市场分析师邓浩志也表示，佳兆业的南玻地块以及白云区几块地中都存在类似的状态，即土地成本过高压缩未来的利润空间，“面粉已经贵过面包了。开发商的开发压力是非常大的。这就意味着后期需要很高的售价才能保证不亏损。”

　　对此，上述佳兆业负责人称，公司在拿地前做过详细的市场调研，并有信心有能力打造广州的标杆性项目。近期公司所获地块都属于优质土地资源，拿地的结果符合公司预期。值得注意的是，尽管佳兆业在2012年年报中称已有土储2 90万平方米，足够未来五年的发展需要，但“重回大城市，佳兆业面临着广州、武汉、成都等城市的项目都已进入销售尾声的事实。”佳兆业方面此前还曾对外透露，为了改变一、二线城市的“缺粮”现状，保证发展速度，佳兆业不得不大举拿地，其中自然包括较为优质的地王和高价地，补充土地是出于支持公司未来发展的需要，“接下来佳兆业将精选城市，精选项目，形成一、二、三线城市协调发展的局面，降低系统性风险。”

　　频繁海外融资缓压

　　积极拿地背后，难掩的是佳兆业进一步做强做大冲刺房企一线军团的决心。显然，拿地资金是佳兆业需要迎面解决的最重要难题。

　　中国房地产研究院执行院长陈晟认为，目前开发商大举拿地，关键是对这些一线城市的供地强度有充分的了解，于是敢于大胆作出决策，而且未来销售额不能进入 00亿元的行列，将只能被称为小开发商，所以这也是中型房地产开发商做大做强的冲动所在，中型房地产开发商要在销售的快速周转以及发债、、等方面下大功夫。

　　佳兆业2012年年报显示，公司全年营业额119.55亿元，毛利润不足 9亿元，现金在2012年年底是5 .5亿元。而截至今年5月底，公司累计销售近90亿元。

　　时代周报梳理公司融资脉络发现，今年以来，佳兆业利用海外融资平台，在年初和月份两度海外发债共融得10.5亿后，今年4月又发行了一笔于2016年到期的18亿元优先票据。粗略计算，截至目前，佳兆业发债总额约折合人民币8 亿元，而去年全年，佳兆业仅发行过一笔2.5亿美元的优先票据。

　　面对销售的增长与资金的需求，以及佳兆业的大举扩张，业界看法各异。“佳兆业短期内大动作利用杠杆，一方面在调整债务结构，一方面也在为近阶段扩张做准备。”一位券商地产分析人士告诉，佳兆业今年前两次都在海外发债，目的都是为减少2014年及2015年到期的债务，4月份的人民币票据将可使佳兆业的债务到期日进一步延后到2016年。

　　佳兆业去年年报数据显示，公司去年借款成本总额为16.41亿元，较2011年同期增加 .62亿元，增长率28. %。“佳兆业集团仍然依赖于较多的借款来维持其增长的资本支出，我们预计201 年公司的现金入账将显著增加，但资本支出也将保持稳定，201 年公司的资本负债比率降幅有限。”辉立证券研究分析员陈耕认为。

　　佳兆业方面并未对时代周报透露未来的融资计划，称集团会严格控制投资节奏，佳兆业的整体投资节奏把握是严格与资金状况相匹配的。

　　而据佳兆业内部人士透露，关联公司富昌金融的存在，也让佳兆业在海外融资操作时比其他房企游刃有余一些。

　　富昌金融和佳兆业同成立于1999年，为郭英成、郭英智、郭俊伟三兄弟控制。尽管在内地不如佳兆业“著名”，富昌金融在香港市场早已颇具规模，该大型综合性金融集团旗下全资子公司包括香港富昌证券、富昌、富昌融资、富昌金业、富昌财务等，其中富昌证券为香港50大证券商之一。

　　2011年起富昌金融开始在内地市场开展业务，并开设了富昌小额、富昌融资担保及佳富投资管理三家公司，提供小额贷款、融资担保、、投资基金等服务。201 年5月16日，富昌房地产经纪有限公司的首个分行在深圳佳兆业桂芳园四期开张。

　　“佳兆业通过富昌，融集外资投行和金融公司资金，并用融来的资金，以佳兆业的名义在内地投资、购地、开发，同时靠在内地的房地产行业，实现再盈利。”一位业内分析人士指出，佳兆业将与富昌金融目前合作开发深圳前海地块，这也是两家关联公司间的首次合作。

　　楼市要闻

　　深圳前海首批幅地块挂牌

　　深圳市前海管理局6月25日发布公告，将公开出让桂湾片区宗性办公用地，土地总面积168464.92平方米。宗地挂牌起始价和履约数额将于201 年7月5日前在交易中心站公布。公告显示，T地块位于桂湾片区二单元0 街坊，土地面积49152.18平方米，建筑面积 20400平方米，宗地建成后，其中51600平方米办公楼物业应当无偿移交给市前海管理局。

　　T地块位于桂湾片区二单元04街坊，土地面积57481.45平方米，建筑面积450200平方米，宗地建成后，其中88600平方米办公楼物业、11000平方米区域供冷设备用房应当无偿移交给市前海管理局。

　　T地块则位于桂湾片区二单元02街坊，土地面积618 1.29平方米，建筑面积50 000平方米，宗地办公楼物业中的169725平方米面积限自用，该部分自取得工程竣工验收备案或通过规划验收之日起10年内不得转让。

　　点评:前海地块挂牌，说明前海的开发即将提速。此次前海卖地将采用一次竞价方式进行报价，按照地价报价最高者得的原则确定竞得人，竞买人的地价报价不得低于挂牌起始价。而且，此次卖地，为参与拍卖的主体设置了一个较高的门槛，主营业务收入不低于100亿元人民币，这注定将是地产大鳄们才能参与的游戏。

　　万科海外7.22亿购荃湾西站

　　万科置业（海外）有限公司发布6月21日公告显示，万科置业海外收购香港荃湾西站六区物业发展项目20%权益获独立股东通过。

　　交易须获得多方包括荃湾西（六区）物业发展、（,,,）发展、万科批准，预期所有条件将于本年第三季达成。万科海外收购TW6项目20%发展权益的总现金代价为7.22亿元，投资成本部分由内部资源及可供动用的银行融资支付，其余则以项目日后取得的银行借贷拨资。

　　点评:万科在海外的发展正在稳步推进。在国内房地产市场调控越来越严厉的情况下，拓展海外市场，为在海外的中国人盖房子，无疑是房地产进一步扩张的一种途径。

　　龙湖海外筹钱应对转型

　　有香港资本市场消息称，龙湖地产将扩大其自行安排的 0亿港元四年期分期贷款规模至75亿港元。该贷款的额度分配即将敲定，6月内有希望签署合约。

　　该笔贷款可能参贷的银行包括（,,,）、、法国巴黎银行、中国（,,,）香港分行、中国（,,,）、（,,,）、（,,,）（国际）、、、、大丰银行、永隆银行。贷款的综合收益与此前早前消息一致，均为 80个基点，利率较香港银行同业拆息/伦敦银行间拆放款利率加码 10个基点。

　　点评：值得注意的是，近期中国金融市场闹起了“钱荒”，和在A股上市的房企相比，类似龙湖这样的境外上市房企还是有更多的渠道可以融资。融到了钱，就有了调整转型的底气和资本。

　　惠东滨海大盘血战在即

　　惠东海湾又将迎来巨无霸度假地产项目，6月2 日，全球500强华润集团旗下地产业务旗舰华润置地的首个滨海综合体项目“华润小径湾”也将与进驻惠东海岸的其他十几家地产企业抢食度假地产市场。该项目总占地面积约177万平方米，规划建筑面积约270万平方米，总投资约180亿元人民币。目前，惠东沿海已经集中了碧桂园十里银滩、十里银滩、华润小径湾以及距离10多分钟车程的合正东部湾和莱蒙水榭湾，还有富力湾、海宸世家、（,,,）？巽寮湾、万科双月湾、中航元屿海、宝安虹海湾等多个楼盘，总供应量直接超过1500多万平方米。

　　华润置地副总裁、华润置地深圳大区总经理孔小凯介绍，华润小径湾是华润置地充分整合华润集团多元化产业协同优势，并依托自身多年积累的城市综合体开发及运营经验，创新地将综合体概念向海洋延伸，以最理想距离、最万象缤纷的姿态，倾力打造的首个大规模、高品质的滨海综合体项目。华润小径湾是继2009年以万象城为主力品牌和主导产品的“华润中心城市综合体”、2011年以深圳湾体育中心为首期元素的“深圳湾华润总部基地综合体”之后，华润置地大深圳战略布局中面向公众正式亮相的第三个综合体项目，是集高端滨海万象海会所、国际五星艾美酒店、华润大学、国际学校、华润健康俱乐部、风情商业街及高端海景住宅于一体的滨海综合体。

　　点评：据统计，2012年度深圳市商品住房一手房成交套数达40190套，面积总计 66.74万平方米。而关于惠东滨海的总供应量，业内一直在报道的一个数据其实是5000万平方米，相当于深圳5年的一手和二手的总销售量，而这些楼盘吸引的客户8成是来自于深圳。看来，这几年惠东滨海的大盘价格血战不可避免。

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