地段迷信造就天价豪宅中国楼市危机刺破泡沫.蹭飞

“地段、地段、还是地段！”这个地段为王的铁律在低迷的楼市中似乎失灵。面对成交的惨淡，大多开发商不仅没有好好反思他们对地段价值的高估，反而死扛，宁愿不惜成本延长销售周期和推迟开盘时间。由是，一直以来被越“吹”越大的地段“泡沫”开始破裂，曾经过分依赖位置优势抬高售价的“豪宅”也渐渐退色，图穷匕见。

2008年第三季度，位于颐和园边的一个别墅项目“悄无声息”地创造了北京楼市的一项纪录：七月开盘至今，共签约9套，每平方米成交均价为4750 元（截至2008年10月25日北京市房地产交易管理数据），其中最早签约的两套别墅每平方米成交均价更是高达59671元。

这是北京有史以来成交单价最贵的别墅。项目开发商一直保持低调，若非平时对该项目有所关注，人们很难意识到北京别墅已经迈入“6万元/平方米”大关。

这个最小面积700平方米、地上地下各占两层的别墅卖出天价离不开地段因素。项目毗邻畅春园、圆明园和颐和园，周边是北大且清华两大名校，距离中关村核心区仅有 公里。项目在赴香港推介会时称，凭借北京最稀缺的地段和开发商1 年高端项目运营经验，信心十足。在香港，该项目每平方米定价达70000元~110000元。

应携起手来占有稀缺地段资源，开发商似乎就有了开价的资本。该开发商在北京的第一个城市住宅，6月还未全面动工就将预售价定在40000元/平方米左右——因为项目占据了中关村最后一块住宅用地，稀缺性不言而喻。

但此前另两个项目降价销售让很多买家心有余悸，因此对该中关村项目的定位并不买账。

如今口碑极好的开发商即便拥有黄金地段，也不得不在低迷的市场面前让步，据悉即将开盘的中关村某项目很可能以低价策略开盘。

在2008年见惯了房价打折跳水的购房者们，已经不再轻信开发商的“地段价值论”。

最好的例证便是城市豪宅与郊区别墅的市场反差。纵观北京和上海这两座国际化城市，同等价位的别墅成交量和价格都在稳步上升，而城区高端住宅还在低迷中挣扎。居住舒适度和生活品质已经取代商务氛围、交通等地段价值成为高端购房者的首选因素。

一直以来被越“吹”越大的地段“泡沫”开始破裂，曾经过分依赖位置优势抬高售价的“豪宅”也渐渐退色，露出各种弊端。

地段迷信造就天价住宅

2008年10月18日，位于东直门内大街的Naga上院格外热闹，四合院造型的售楼处挤满了各大媒体的，他们都是受邀参加Naga上院私人俱乐部百仁府的开业庆典。在人群中心，许久未在媒体面前现身的北京天恒拓展房地产开发有限公司总裁 身着白色礼服格外显眼。

面对密集的话筒和闪光灯， 如数家珍般介绍着会所的各种设施和细节，其间偶尔有问及市场以及项目的销售情况。“现在销售气氛不大好，Naga上院销售速度在放缓，但是还有成交。”谈起项目， 仍然信心十足。

“Naga上院与众不同之处在于它占领了一个独特的位置，既是市中心，又临近使馆区，位置优势明显。它是一个天生的豪宅项目。”

在二环以内住宅“被禁”的背景下，Naga上院99套 00平方米和600平方米大宅的确不可多得。但正是在“地段价值”的推动下，2005年 Naga上院一入市就开出了 0000元/平方米这样令人“叹为观止”的报价。当时在北京这样的价格水平已经算是天价，而且作为纯粹的大户型项目，Naga上院每套公寓都是千万级。

“这个项目本身针对极少数高端人群，项目位置和自身品质也属于一流。但上来就开出天价有些脱离当时人们的接受习惯，而且那时很多定位于豪宅的城市项目价格上限都达不到 万。”一位代理行负责人谈起对Naga上院开盘时的印象，认为开发商高估了地段卖点，有些急功近利。

2005 年，为了让市场认识项目的优势和价值，Naga上院采取了一系列高调宣传，全年举办的各类活动近20场，但并没有取得很好的销售成绩。此后三年中，北京市区豪宅价格猛涨，Naga上院的价格也不再曲高和寡，但截至2008年10月25日99套房源仍只有 2套住宅签约成交。 [上一页]1[]关键词：

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