投资家庭旅馆度楼市寒冬

　　傅钦

　　广深两地楼价持续下跌，手握10多套现楼的张贵（化名）却正安然做着小旅馆老板，对他来说，这就像2005年在上海曾经经历过的一次寒冬，而他早已穿上了御寒的大衣。

　　2005年初，来自福建的张贵在某个地铁口买了20多套房源，以60~90平方米左右的两房为主。当时的总价不到2000万元，张贵办理了三十年银行按揭，首付房款 0％。随后，政府宣布未出房产证物业不得转名，张贵不得不做了房东。为了减轻负担，他将房子以800～1200元/套的低价出租，每月收取租金2万元左右。但是每个月的月供却达7万元。

　　在“坐以待毙”的焦虑中，张贵遇上了专营自助式家庭旅馆的同乡。这个同乡提议以合理价格包租张贵的20套房子，改造为类似经济型酒店的形式运营。配家电及有清洁工每日服务。按照不同房间面积分别定价。

　　随后，张贵将房子进行了装修及家具配备，每套房花费 万元左右。随后，所有房间交予老乡管理，双方独立核算，老乡按月提取房间收入的15％作为管理费。

　　这20套住房改造为小旅馆后，每套平均月租不低于4500元，按90％的入住率计算，每月的租金收入超过9万元。遇上旅游旺季租金收益能达到15万元。扣掉给同乡的管理费，张贵在两年多后收回了装修成本和近1/4首期房款支出。

　　2007年中，上海楼市复苏，张贵将一半的房子以稍低于市场的价格出售给了另一名想在上海投资的同乡，回笼资金约600万元。拿着这笔钱加上手头的200万现金，他跟随温州的大部队南下跑到当时号称楼市价值洼地的广深地区。

　　在深圳转了一圈后，张贵觉得深圳的投入成本比较高，于是来到相比之下价格稍低的广州。

　　在广州的机场路，张贵发现了一个小型单体楼盘的准现楼，旁边有众多批发市场，离地铁要步行10多分钟。于是与其他同乡纷纷杀入CBD豪宅不同，他毅然决定在这个居住环境不怎么好的嘈杂小区定下10套房产。

　　“我当时想得很简单啊，这里有那么多批发市场的老板，二手市场肯定有承接力。我自己也是做生意的，知道生意人讲究时间就是金钱，肯定要在档口附近弄临时驻点的。而且广州不是说2010年有亚运会吗，加上每年两度交易会有那么多人来参展，人流一多，地铁口附近的房子肯定能租得好卖得好。”

　　由于当时广州的银行对于温州籍的客户已经有了戒心，对于外地客户的放款额降低到了四至五成。张贵的10套房产合计总价780多万元，加上交易费用等他支付了近500万元的首期， 0年供款约月供2万多元。

　　目前，该楼盘已经收楼。张贵快速装修后间隔成40间家庭旅馆，找了个同乡的儿子做旅馆的打杂，负责收钱和登记入住，雇了一些散工到机场和火车站拉客源，并请了两个清洁工。人工支出每月约5000元。

　　尽管目前广州楼价下跌，而且白云一带已经跌到8000元左右的单价，张贵的房子账面上也浮亏了100万元左右了。但是张贵却喜滋滋地对表示：“自己做小旅馆比交给同乡做要赚钱。现在交易会期间订房的很多，我每套房子每天能租 00元左右，一个月就是12万元，平时估计也能赚到五六万元。这样下来，刨去开支一年差不多能净赚40多万元。等到楼市转好的时候，我再把这些房子卖掉。”

　　张贵的投资经验是，买楼总难免遇上周期性风险，防范风险首先自己要有短期的支撑能力，而且买的是市场上潜在消费者比较容易接受的价格适中的产品，靠近地铁的中小户型比较稳妥。

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