行业地产销售假回暖开工真下滑

地产：销售假回暖 开工真下滑 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

9月房地产市场运行数据基本符合预期，确认楼市处于景气下行趋势，并将在四季度进一步恶化。9月销售面积的环比“回暖”主要受到统计方式的影响，实际情况仍然悲观。需求在四季度很难有实质改善。而在保障房开工目标基本完成后，房地产新开工增速开始大幅下滑，逐美国流行歌后Lady Gaga(嘎嘎小姐)23日在东京的发布会上说渐显现商品房新开工负增长的“真面目”。我们预计四季度房地产新开工增速很可能出现明显负增长。而这将在月后传导至房地产投资端保证公平，造成投资增速在明年一季度出现低速增长。

9月销售增速符合预期下滑，数据统计方式造成9月环比“假回暖”：9月全国商品房销售面积单月同比增速从上个月的1 .5%下滑至9.5%。季调之后的绝对值从8月的87.1百万平方米上升至108.9百万平方米，环比上涨25%。9月销量同比增速的下滑符合我们此前预期，但由于 月、6月、9月和12月数据开发商上报数据的季度节点，因此开发商往往会有在7月和8月已销售但未上报的楼盘，在9月份补充上报。这造成了9月销售面积在数据统计上的“假回暖”。

我们预计在政策和基数效应的作用下，交易量同比增速后期将进一步下滑，并在4季度可能进入负值区间。

保障房“褪去”，显现商品房开工大幅下滑“真面目”——9月新开工增速大幅下滑，四季度很可能明显负增长：9月的全国房屋新开工同比增速相比8月的 2%，大幅下滑至9%。月新开工的高增速主要是由于保障房项目的快速开工。剔除去年和今年保障房开工水平的话，商品房新开工累计同比增速在上半年已近开始快速下滑，并在今年5月开始负增长。随着保障房目标的基本实现，四季度保障房对房地产新开工的影响将几乎为零，四季度房地产新开工增速将主要显现商品房开工的“真面目”。即，房地产新开工增速将向商品房新开工增速回归。根据我们的测算，四季度房地产新开工增速将很可能负增长。

地产投资增速确认进入下行周期，对经济拖累将逐渐显现：9月房地产投资增速从8月的 1.6%，下滑至25.0%。在经历了前几个月的高位波动后，9月地产投资增速的下滑，基本确认投资放缓趋势的确立。本次下滑主要是商品房新开工增速放缓的体现，从我们测算的商品房新开工明显放缓，至9月投资增速高位水平确认下滑，大概为6个月的时间。而我们认为本月房地产新开工增速的下滑将会在月左右的时间内传导至房地产投资增速上面，即明年一季度，房地产投资增速面临阶梯式下滑风险。而尽管房地产投资增速在四季度将进一步放缓，但仍将处于20%的波动水平。