行业地产土地市场整体已进入过热区间

地产：土地市场整体已进入过热区间 201 - 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

“国五条”之后主要城市土地成交同比持续走弱事实上反映了房地产企业对后期销售预期的减弱。预期改变使得主要房企重回一二线城市核心区域，并减少了对非核心区域以及三四线城市布局的力度。

房企重新向一二线城市集中，刺激了当地的土地成交，在政府不断提高供地价格的背景下，进一步加速了土地价格的上涨，使得当地的土地市场逐渐显露出过热的迹象；同与评出的“茶王”同样受到关注的是电商开进了古丈茶园。在原国务院总理温家宝2012年考察湘西地区经济时参观过的“英妹子”茶园里时，对非核心区域以及三四线城市兴趣的下降使得当地土地市场的复苏进程减慢，进一步加剧了全国土地市场区域间的分化。

一二线城市土地价格的迅速上升，将逐渐侵蚀地产企业的购地能力，量价背离的走势或因此将进一步加剧。

历史上土地成交面积和成交均价的同比具有很强的相关性。

在本轮楼市上升期之中，土地成交和土地价格的这种强相关性一直维持到了今年 月国五条出台前后。

国五条的超预期出台改变了房地产企业的乐观预期，其后土地成交和土地价格同比出现了严重的背离。

一线城市土地成交旺盛掩盖了二三线城市土地成交萎缩的事实7月一线城市土地成交同比有所回落，但仍然维持在50%的高位。

二三线城市土地成交同比依然在零增长以下。

整体来看，全国40个城市土地成交已连续三个月零增长，一线城市土地成交旺盛掩盖了二三线城市土地成交萎缩的事实。

环渤海、中部以及西北城市的土地成交环比持续零增长近两个月土地市场的活跃主要集中在北上广深。一线城市之外，中部的二线城市、东南沿海、东北和西南的土地市场也相对活跃。

相反，环渤海地区、长三角和西北地区的主要城市土地成交持续环比零增长。

9月土地成交展望：环比跳升，但同比可能进一步下降8月土地供应环比明显上升，其中宅地的占比也进一步增加。

由于政府供地和次月土地成交之间有强相关性，我们认为9月40个城市土地成交环比将出现跳升。

考虑去年同期土地成交的基数效应，9月土地成交同比将进一步小幅下降。

主要城市地价仍然加速上涨整体而言，土地价格仍处于加速上涨的阶段，同比涨幅已超过50%。

.住宅用地的同比进一步上升，达到近三年以来的高点。

.分线来看，一线城市土地价格同比维持150%以上的高增速，三线城市土地价格同比也进一步加速，唯有二线城市土地同比小幅减缓。

土地成交溢价已上升至2010年下半年的水平8月主要城市土地成交溢价率出现跳升，总用地和住宅用地的成交溢价均已回升至2010年下半年的水平。

.土地成交溢价上升的情况主要在一二线城市，而三线城市土地成交溢价仍然维持在相对低位。

政府供地价格持续上涨是地价上升的重要原因近几个月来，政府供地价格同比增速迅速上升，涨幅已超过50%。

.住宅用地拍卖底价的同比增速虽然相对稳定，但依然维持在 0%左右的水平。

.各线城市政府供地价格和土地实际成交价格的同比涨幅非常接近，说明政府供地价格的持续上涨是地价上升的重要原因。

一对促进信息消费增长、推动智慧城市升级具有重大意义。线城市土地成交金额同比进一步减速主要城市土地成交金额的同比增速仍然维持在50%以上。但由前面的分析可以知道，成交金额的增速主要是由土地价格的迅速上升所支撑的。

.土地成交的分线情况显示一线城市和二三线城市间的土地市场呈现明显的冷热不均。

.另外需要注意的是由于成交量的失速以及成交均价的高基数效应，一线城市土地成交金额同比出现进一步减速。

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