高考加油地产房地产行业调控政策效果初露端倪新政后魏家

地产：房地产行业 调控政策效果初露端倪 新政后重庆楼市观察 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

要点：

2月份以来，重庆楼市经历了春节期间的冷淡后，在节后第一周内成交量开始有所恢复，但相比1月份房产税政策出台前仍显低迷。

春节期间楼市成交惨淡，与去年同期相比基本持平。根据重庆上房地产数据，重庆2011年春节长假期间成交166套商品房，共计1. 7万平米，平均每天销售24套，日均销售面积约为0.19万平米，和节前一周相比，下降了96.81%。春节长假历来是楼市的淡季，重庆2010年春节期间成交量仅为146套，而2009年春节还带我们见了冯总。两人穿金戴银重庆房地产尽管在“救市”背景下成交量高达400套，但是与节前相比仍然有较大幅度的下降。总体而言，今年成交情况与去年同期相比基本持平。

节后市场逐渐回暖，然而成交量远低于往年。重庆春节后第一周（2月7日-2月1 日）共成交1794套商品房，成交面积与成交金额分别达到16.48万平米和11.25亿元，而重庆2009、2010年春节后第一周商品房成交量分别为 18 套和 667套，成交面积分别为28. 2万平米和 5. 9万平米，成交金额分别为10.87亿元和19.11亿元。由此可见，2011年重庆节后一周市场成交量仅仅约为往年水平的一半。此外，今年节后一周成交金额与09年同期相比，在成交量大幅下滑的情况下，仍有少量增加，主要原因在于价格水平由历史同期的 8 7元/平米增加到目前水平的6829元/平米，增长幅度达到77.98%。

一手房销售价格环比微降，远郊区域成交量稳定增长。根据CREIS数据，重庆春节后第一周（2月7日至2月1 日）一手房销售均价为6829元/平米，较节前一周（1月 1日至2月6日）的均价7271元/平米环比下降6.1%。另外，我们对重庆九城区成交情况进行比较发现，与节前相比，九龙坡区和渝中区作为中心城区市场成交量降幅最大，分别达到91.14%和78.01%，而远郊区域的北碚区和沙坪坝区成交量不降反增，分别增长11.46%和8.0 %。一方面，远郊区域成交量的增加表明重庆市的住房刚性需求依然比较旺盛；另一方面表明，调控政策产生将住房需求从高房价的主城区转移到房价相对较低的远郊区域的挤出效应，这可能预示着，政府调控政策未来将会一定程度上抑制高房价的一线城市市场，而二三线城市的房地产市场反而会受益。

房产税政策及加息对重庆房产市场产生双重压制效应。根据我们设备基本到位对重庆房产市场节前与节后一周时间的数据跟踪，我们认为，节前出台的房产税政策以及春节期间央行的加息将在短期内对重庆房产市场产生叠加效应，一定程度上抑制市场交易量与交易价格的上涨。但是，我们还应看到，重庆出台的房产税政策重在抑制房屋投资投机、在一定程度上调整收入分配以及增加政府财政收入，支持保障性住房建设，为其筹集资金，而不主要是为了压制房地产市场。此外，开发商可能会出现“以销定产”的开发策略，从而减少市场供应，造成供需缺口进一步加大。因此可以预计，在重庆市地区生产总值(GDP)持续快速增长以及沿海地区部分产业向西部转移趋势的背景下，未来重庆商品房市场仍然会保持较为稳定的增长。今后我们关注的重点是，重庆市保障房能否有效供给，从而缓解政府调控政策的加码预期。