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日本商业地产总成交额超百亿，你可以分到属于自己的那块“蛋糕” 时间：2017-11-08 

近年来日本火爆的旅游业，带动了民宿产业的蓬勃发展。许多海外投资者纷纷来到日本投资民宿，进一步推动了日本房地产市场的发展。但在日本住宅用地市场火热的同时，商业地产投资也在不断升温。

▲日本富士山美景

根据日本国土交通省的统计，日本住宅用地平均地价9年来首次止跌，商业用地全国平均为上升1.4%，连续两年上涨。 山野乐器银座本店 每平米地价高达5050万日元（约合人民币 08万元）。其中，单是中国人到日本买商业地产的增幅，已经呈现翻倍增长。

升值潜力如此诱人的商业地产，海外投资者们又该如何入手呢？今天有路就给大家从日本投资经营签证说起，看看日本商用地产潜力有多大。

享受居留权和安全感并存的 额外福利

2015年4月，日本开始放宽外国人在日创业限制。外国人在日本开办公司就可以申请经营管理签证，取得该签证，即可加入日本的社会保险体系，在医疗、养老等方面享受同等的国民待遇。通过投资日本房地产，你也可以获取日本的永久居留签证。

日本入管局为欢迎在日本定居的人士设立了经营管理签证。要求申请人在日本设立公司（经营范围不限），建议注册资本金不少于1000万日元（不到60万人民币），就可以向日本入管局提交经营管理签证的申请。投资方式则是以成立公司投资经营不动产的形式，租金收入作为投资收益。

投资者可以在日本（推荐办理投资经营签证较为容易的东京）购置房产，申请办理签证，签证落地之后，可选择日本的其他城市选址购买或暂租居住的地方。这种投资方式的好处是在获取稳定收益的同时，让自己或家人享受日本的先进医疗、教育。

买家不乏高端专业人士，区域划分明显

将近84%的买家着眼于日本不动产的稳定高投资回报率，多数投资人原本在国内就有投资店面与办公室的规划，近2年则将投资版图拓展到东京、大阪等日本主要城市，同时也拉高平均单笔投资金额至1.9亿日元，单笔超过 亿日币的不动产交易占比将近 25%。

就投资属性分析，第一太平戴维斯指出，买方则以企业主占比最高，将近4成，但其中也不乏医生、律师以及会计师等专业人士。区域方面，约78%的投资集中在东京，大阪占22%，主要是看好东京的商业活动国际化程度高，不动产品质佳，再加上2020年东京奥运在即，政府及民间投资金额高达10兆日元带来的商机与后续效益，持续拉升商用不动产价格与租金的成长。

▲东京夜景

11年来首次6季度正增长，商用地产租金回报率达5.6%

日本不动产公司数据显示，三大都市圈商业用地上升率为 . %。城市地区中持续进行大规模重新开发的东京圈为上涨 .1%，外国游客住宿及消费坚挺的大阪圈增长4.1%，名古屋圈为上升2.5%。

▲亚洲各国主要城市租金收益对比

在内需消费与企业投资的带动下，日本GDP创下近11年来首见的连续6季正成长。预期在大型建设利多、经济表现亮眼以及日圆汇率保持在相对低点等因素刺激下，日本在未来两年仍是国人海外投资的首选。

第一太平戴维斯引用全球商用不动产研究机构 Real Capital Analytics（RCA）的统计，上半年日本跨境不动产交易总金额为178亿美元，年成长率达14%，主要资金来自美国及新加坡。根据第一太平戴维斯的数据，日本近2年成交物件租金回报率平均为5%，其中商用不动产回报率略高於出租住宅，平均可达5.6%。

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