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剧情反转！被吐槽一整晚的乡镇改善盘首开去化40%！还不好？

苏苏开头有个问题请问大家：在这种国家调控的大环境下，一个不在核心区的盘，一个没有倒挂特别明显的盘，去化多少算是大捷？一定要接近100%？还是80%以上？

再退一步说，如果唐宁府上东区不是均价限制在4W内，如果开个5万以上，苏苏感觉一下子拿个300多套来开盘，在蓄客这么久的情况下，也就卖个一半吧。

资本是最敏感的，它会很机敏的盯着性价比。我们要很客观公正的对待去化率这个问题，条件是没有作假的情况下。

NO. 1｜壹

从上图可以看出苏州的一部分媒体，能花式报道一个消息，有没有考证，有没有细究，不得而知。

齐刷刷的吐槽开盘惨淡，苏苏心里一惊，难道苏州是个盘就要售罄，那以后苏州购房者别买房了，明年地 王盘出来大家都是死，你买甚么盘，什么盘一定被吐槽。

大环境摆在这里，苏州又不是倒挂一万，以后这种情况是常态。苏苏觉得我们要给消费者一个正确的3观，给予一定的正能量传递。

9月10日，苏州金辉悠步临湖项目首次开盘，去化四成，开盘结果差强人意。

由于开盘现场围攻逼定、许诺没法兑现等问题，开盘进程，也遭到购房者疯狂吐槽。

我们不管官方的说法，去化170套，单单某些媒体口中的140套，苏苏觉得可以了，这个位置这个价格我们也了解一下再说嘛。

说实话金辉卖了3个亿还被群嘲了，这都不能满意啊，这一届媒体的要求太高了。

NO. 2｜贰

2017年2月16日苏州首场土拍，经过27分钟19轮的竞拍，苏地2016-WG-80号地块终究由苏州金辉居业有限公司竞得，成交金额55206万元，楼面价7788元/㎡，溢价率42.91%！

说心里话，这个位置真算不了什么好位置。和核心区的还是有一段位置，项目还是以区域性改良位置，地缘性客人占多数，所以不是个好卖的项目。

说道价格，这个苏州第一个现房销售的项目。整体备案均价约16597元/平，一共703套，说实话没很大倒挂，若真的是某自媒体传言13000开始的许诺，那去化率肯定会高一点，最少大家不能说凉凉！说悲剧！说惨淡！

根据上面算下来，合计最高优惠8万/套。

优惠后开盘整体均价14000元/平-15000元/平。

具体细则如下：

1、VIP客户落位验资优惠：30000元

2、老友记优惠：10000元

3、首开特惠：5000元

4、开盘准时到访优惠：5000元

5、准时签约优惠：30000元

其实这也就是普惠，开盘所有的优惠都给到了。

以上也被某自媒体吐槽，用来煽动不明真相大众情绪。我看下来意思就是大家都一样，骗人的。

这里提一下，取证价格16597元，这次开盘普惠了8万/套，并没有破坏规矩，你成交价+8万应该是没有破单套备案价的。有叫真的可以算一算。

NO. 3｜叁

苏苏客观的说，在太湖东山毛坯房，卖15000的情况下，40%去化率，140多套，已算是不错的了，一部人非要以此做文章，那你来卖得了。

去化率也要符合市场规律，苏苏觉得明年别说苏州，乃至全部国内，地 王盘的日子不好过，现房盘的日子更不好过，退潮了以后，大部分都在裸泳，没有几个能像南京杭州一样倒挂明显。

所以只有1二手价格倒挂，倒挂也在一定数值的盘，才是倒挂盘，才能叫限价盘。而不是简单的看卖价，更不是地 王盘没有卖到理想中的价格就是限价。

苏苏也黑过楼盘，也推过楼盘，但是不会哗众取宠，刻意去传递恐慌和负能量，让整个市场处于一种突然高潮，突然低谷的情况，怂恿一些不明真相的吃瓜群众的情绪，愤怒和恐慌是会蔓延的。

某地产人说苏州的地产媒体向来温和，但是接下来很快有许多野门路的外来媒体要进驻了。

说到底终究是高房价惹的祸，以后媒体的导报会愈来愈五花八门，像三少这类爱好为基础的自媒体，终究没有团队化作业来的简单粗鲁。

最后苏苏以3少说得一段话结尾：我看着这个行业的发展，却其实不喜欢这种疯狂。就算我不懂各种经济学理论，我也知道，当勤勤恳恳的工作所得到的回报顶不上资本投机的一个零头的时候，当一部分人因房产豪富，一部分人倾其一生也没法具有一个自己的房子的时候，这个社会是极为畸形的，但是你又不得不买，因为畏惧下一个就是你。

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