楼市频繁调控威武

楼市面临三大分化 城镇化成发展引擎

[摘要]控股董事长莫天全在第十三届中国房地产发展年会上全国始发《“新国五条细则”背景下中国购房者信心指数调查》，报告显示一线城市购房者对政策反应更敏感，五成购房者会因新政改变置业计划；同时还指出，未来十年楼市将面临三大分化。

近期，国务院发布新国五条细则，要求2套房首付和利率提高，卖房征20%税。在此背景下，全国新居市场将会出现怎样的变化？购房者又将出现怎样的心态变化？自新政发布之日起，通过络调查、统计全国“400呼叫核心”来电量、联动50城市走进全国1500个自住型在售楼盘进行实地探访，剖析新政影响，表达购房者的真实心态。截止目前，络调查参与人次累计近300000，布局全国，并在售楼处现场对15000名购房者进行问卷调查。

报告显示：5成购房者因新政改变置业计划

在现场采样调查中，超五成购房者肯定新国五条新意和力度，新国五条及其细则影响了其置业计划。其中26.22%的购房者表示会加速购房。对比分析中，刚性需求购房者受政策影响更显著，新政靴子的落地加速了购房者的置业步伐。

受政策的影响，但是相信政策短时间抑制房价上涨势头。对全年房地产走势，莫天全大胆预判，未来房价还有上升趋势。

莫总强调，特别是未来十年，2020年全年商品房的住宅销售面积会到达13亿平方米，新开工面积大概是17.2亿平方米，另外未来十年将会出现三个分化。。第1个特点是需求分化，城镇化是增进刚需占据市场改善性需求也会出现，保障房都有，肯定是长期政府的政策，这点会增进国内市场供需双方的矛盾，这是对需求方面的特点。

第2个特点是城市分化，一线城市效应会更加积极一点，后方优势会呈现出来，但反而三四线城市，我觉得压力会比较大的，我们前几年，有待开发或没待开发的三四线城市，真正产生效应的，对市场会有很大需求的还是一线城市或者区域的这些城市，三四线城市会根据城市发展。

第三是企业分化：大企业会分化，企业强者更强，大企业领先优势继续扩大，这是我们所预测的一个状态。

房价上涨缘由在于需求量大、货币环境宽松

住房和城乡建设部政策研究核心主任秦虹在中国房地产发展年会上发表演讲，其表示，调控政策包括限购、限贷等等这些政策没有明显改变条件下，为何市场有了反弹，有两个原因。第1个原因，需求量比较大，特别大城市、特大城市的住房需求。第2个缘由，就是现在货币环境，对房地产市场比较有利。归纳起来，房地产人员流、资金流双流推动，光有人市场起不来，光有市场，没有人，市场是不能持久的，这一定是两个推动力推动的结果。

一方面，中国发展不平衡，包括中东西部地区的不平衡，大中小城市的不平衡，公共服务在城市之间有巨大的差异，大城市人口的增加或者大城市房地产市场，使中小房地产需求向核心城市的移动，回到自己的家乡或小城镇，房价太高了，有知识有文化的年轻人往大城市集中的速度还是比较快的。我们研究了一下第六次人口普查的数据，过去十年，北京新增的人口里面，20岁到49岁之间的人口，占的比重55%，2011年占到62.8%，也就是说北京一年新增常驻人口将近60万，有20岁到49岁人口占到了62.8%，他们需要安家，需要房子，需求量非常大，这是人员需求所造成的市场的压力，需求大，销售量多，房价自然会出现变化。

另一方面，货币环境比较宽松。货币环境宽松来自于两个方面，第1个方面来自于2009年宽松货币集中的货币到现在还没有消化完，应该说社会上存量资金比较多。第2方面，2012年货币整体环境确实比2011年环境要宽松，银行这边一些数字是，2012年全年人民币贷款增长了8.2万亿，与2011年多增了7320亿，今年1月份，新增人民币贷款又创下了2012年2月份以来的新高，流动性很好，货币环境有利好房地产的发展，这两个因素导致了市场出现的这样的变化。

住房和城乡建设部政策研究核心主任秦虹

另外秦虹针对目前存在的市场与政策表现得出三点结论：

第1点，综合目前城镇的人均住房面积水平应当说是不低的，和现在的发展阶段相比，现在的人均住房面积水平是不低的。温总理做了政府工作报告提到，现在城市人均住房面积32.9%。 与发达国家相比并不低。

第2点，中国由于城镇化进程的加快，中小城市的人口向大城市集中，城市结构进行调整，由于虽然有房子住，但是改良性需求还远远没有完成，面临的新增需求还是比较大的。但是这个需求，从供应能力上来讲，没有任何问题，因为现在到2012年中国城镇总面积，已经12亿平方米了，不需要付出太多的增长速度。

第三点，房地产市场调控有很多方法，大致分为三类，一类是法律手段，一类是行政手段，一类是经济手段。我个人觉得，我们迫切的需要对这些政策手段的特点和逻辑上总结的经验来进行认识，充分应用好这个手段。

新国五条细则：出台有必要 有益于刚需

秦虹认为在目前二手房市场发展过快的情况下，出台新国五条是有必要的。由于房地产受预期影响比较大，只要预期看好，不想买房的人要急着买房，这个时候需求量的增加，房价就涨了，如果预期要跌，这个房子本来不该跌，它也跌下来了，政府及时出台调控政策，干预这个预期，保证房地产市场，特别价格的稳定。

另外，对个人卖房收入增收20%的税，不是新政策。秦虹认为，有利于保护自住性政策还需要支持。

城镇化发展规划或上半年出台 户籍改革等政策陆续跟进

国家发改委官员6日透露，发改委正在会同有关部门编制中国城镇化发展规划，顺利的话上半年将出台。同时，发改委还在研究制定促进城镇化健康发展的政策意见，通过“一个计划加一个政策来推进城镇化发展”。

“城镇化”是今年两会期间*热门的词汇之一。包括国家发改委、财政部、住建部在内的8部委6日在“积极稳妥推动城镇化 着力提高城镇化质量提案办理协商会”上，共议城镇化发展思路。

据了解，除了城镇化发展规划外，户籍制度改革计划和实行意见，关于深入开展农村集体建设用地使用权流转试点工作的指导意见等支持城镇化发展的配套政策也将陆续出台。

国家发改委副主任徐宪平泄漏，正在编制的城镇化发展规划思路是：以人口城镇化为核心，以城市群为主体形态，以综合承载能力为支撑，以完善体制机制为保障。基本原则是以人为本，四化同步、合理布局，集约高效、绿色低碳，城乡统筹。

据了解，在下一阶段修改完善城镇化发展规划和政策意见过程中，发改委将核心掌控六个方面工作：一是有序推动农业转移人口城镇化。二是增强产业的支持能力。3是优化城镇化布局和形态。四是坚持集约高效、绿色低碳化发展。5是推动城乡发展一体化。6是创新城镇化的体制机制。

公安部副部长黄明表示，公安部将按城镇化的总体规划安排，配套制定户籍制度改革规划和实行意见。财政部副部长张少春说，财政资金将支持金融创新，以撬动数额巨大的民间资本投入到城镇化建设。

城镇化规划大中小城市应“平行化”发展

张平说，到去年中国城镇化水平依照常住人口来计算，已经到达52.6%左右。“超过了50%，这就使得我们中国的城乡结构发生了一个历史性的变化，可以说大部分人已在城市生活。”

张平指出，中国的城镇化正处在快速发展的进程。但也存在不少的问题，包括现在有很多的农民工和随迁的家属、子女进城，还没有能够真正地、完全地享受到城市的生活。“就是我们现在城镇化的二元结构，户籍和常住人口之间还是有差别的。应该说这还会经历一个比较长的过程。”

“从城镇化的内涵来看，推动进城农民工的"市民化"是根本的核心。”国家发改委国土开发与地区经济研究所所长肖金成教授告知《第1财经》，尽管核心一直将此作为城镇化的原则和核心，但对于地方政府来说，农民工市民化是一个长时间的过程，没有抓手，所以更多地是从城镇建设入手。

实际上，在城镇化热潮下，地方城市的扩大热情亦随之高涨，例如兰州、十堰的削山造城，部份沿海城市的填海造城、海滨新区建设，和撤县设区等。

而在涉及深层次的户籍改革、农民工市民化等方面，各大城市进展甚微。2012年8月，媒体曾披露，国家城镇化专题调研组在全国不同城市调研发现，“户改几乎遭受所有市长的反对”。

“这主要是利益的问题，户籍改革是需要掏钱的，而他们不希望把钱用在这方面。”肖金成说，解决这个问题需要国家下决心，“原则要明确，要分清。”

中国人民大学经济学院区域与城市经济研究所所长孙久文教授告诉本报，农民工本身要完全实现市民化也需要一个进程，而户籍制度的改革也需要一个按部就班的进程。地方政府从政绩动身会更侧重外在的城镇建设，这就要求核心政府从顶层政策设计起到战略性计划的作用，制定基本的原则和要求，“不能完全让地方政府想怎样干就怎么干。”

中小城市是核心

张平说，目前城镇化的核心是提高城镇化的质量和水平，“不单单要看它的速度、它的规模，更要看它的质量和水平。”

张平表示，如何搞好城市布局是一大关键，“大中小城市都要有一个公道的结构，昨天温家宝总理在政府工作报告中说到要适当控制特大城市、大城市的发展范围，大力发展中小城市和小城镇。”

在孙久文看来，中国城市应当保持一种平行发展结构，大城市与中小城市、小城镇应该平行发展。“大城市常常都是综合型的，主要是第三产业，而中小城市一般都是专业性质的制造地，所以不能仅仅发展大城市，大家都去搞第三产业，那第2产业谁来做？”

肖金成也认为，我们一直强调要控制大城市规模，但能不能控制得住是另外一个问题。未来城镇化发展应该做好城市群的发展，只有城市群才能使大中小城市协调发展，“大城市刚好都是城市群的核心，只有周边城市发展了，完善了，这些资源才有可能向周边城市转移。”

报告显示：5成购房者因新政改变置业计划

报告显示：五成购房者因新政改变置业计划

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