北京楼市回光返照成交量暴涨.蹭飞

根据链家地产市场研究部统计，截至到17日，7月新建商品住宅（不包含保障房）成交4702套，环比6月同期上涨约47%，创年内成交量同期最高。成交量的大幅增加是否会带动价格上涨？链家地产首席分析师张月认为，短期内成交量的增长并不会改变市场整体走势，由于下半年保障性住房的入市量将增加，同时伴随着新房存量的居高不下、开发商融资的难度增大、房地产建设成本增加，商品房价格面临四大因素的施压，“稳中有降”的调控目标将进一步得到落实。

首先，下半年保障房成交份额将增至成，降价预期深化

根据链家地产市场研究部统计，截至7月17日，2011年北京进入预售的保障房项目面积124万平方米，按照保障性住宅最高不超过90平米测算，供应的保障房约有1.4万，约占新房住宅成交的 成。

链家地产首席分析师张月认为，算上公租房，上半年北京保障房供应套数不超 万套。据年内竣工10万套的目标还有些距离。预计下半年入市保障房数量与上半年相比将有大幅增加，公租房比例也有所上涨，排除不计产权的保障房，保守估计，下半年进入预售的保障房数量将达到 -4万套，未来保障房在新房住宅市场中的份额将增加到成。大量的保障房入市在区域内与周边商品房形成的价格对比，将深化买方对价格下行的心理预期，使市场观望情绪更加浓厚。

其次，新房住宅存量连续54天高居10万套以上，商品房开发商或降价释压

据链家地产市场研究部统计，截至7月17日，北京新房可售住宅存量达到107104套，较年初上涨4%，已连续54天高居10万套以上。

今年链家地产首席分析师张月认为，一般来看下半年才是开发商集中开盘的时期，加之保障房的预售数量也会剧增，在目前的基础上新房库存可能刷新历史高位。上半年住宅存量连续54天在10万套以上，和去年持续最长 8天相比，商品房滞销情况更加严重。预计下半年在售项目开发商极有可能降价释压，而将要入市的项目竞争预期加剧，同时由于多次加息对于中高端投资需求的限制，和保障房入市增加对于低端购房者价格下行预期的深化，无论是中高端还是低端商品房住宅的销售压力都会增大，房价下行将成必然。

再次，商品房融资缩紧，开发商或借助保障房增加融资

日前，国内七家信托公司被暂停房地产信托计划，但保障性住房并不在被停之列。此外，国家统计局统计显示，月国内房地产企业资金来源，除利用外资增幅72.7%外，其余国内、自筹资金以及其他资金增长均有回落，其中贷款金额同比增幅回落27.7%。

链家地产首席分析师张月认为，贷款额度紧缩迫使多数开发商通过信托融资、出让股权吸引外资等方式获得资金。但是股权融资代价过高，不会长期持续，而目前另一种成本较高的信托融资也收紧，对于开发商来说，首先融资难度增大，会加强在售项目的销售力度，买方将在价格角力中逐渐占据主动；其次，保障性住房信托融资并未禁止，一方面保障性住房建设的融资渠道放宽，有利于其保证其资金供应；另一方面，会促使开发商积极承建保障房项目，来获取信托资格。这将有利于提高保障房供应比重，确保商品房价格稳中有降的趋势。

另外，房地产开发建设投资成本增加10%，开发商加紧盘活流动资金

链家地产市场研究部根据国家统计局公布数据统计，上半年与房地产相关的建筑安装工程、材料费、人工费等固定资产投资价格平均同比增长10%左右。

链家地产首席分析师张月认为，建设成本的增加使开发商的在建项目对于流动资金的要求增加，在多数房企资金链绷紧、融资难度增大的情况下，加速在售期房项目的销售，提高资本运作率将成为主要应对手段。购房者观望情绪加深，以及未来限价商品房为供应主体对下半年房价下行预期的稳定，将会促使开发商预售项目价格逐渐向者降价预期靠拢。

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