高考加油地产盈利增速放缓荐9股魏家

地产：盈利增速放缓 荐9股 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

投资要点：

盈利增速如预期放缓，201 年行业收入增速略有提升，但利润率下滑致净利润增速降低。考虑到流劢性紧张格局下资金成本上升，楼市销售、房价持续走弱，以及土地成本的上升，预计篮协迟迟未作出决定行业盈利增速将持续放缓。201 年房地产行业（124家A股房地产上市公司）共实现营业收入7072亿元（+28%），弻属上市公司股东净利润810亿元（+12%），ROE1 .7%（持平）；2014年Q1营业收入1006亿元（+8%），弻属上市公司股东净利润108亿元（-6%），ROE1.8%（-0. %）。

毛利率出现较大幅度下降，应对调控降价效应滞后体现，预计201 年房价回升戒将为2014年结算毛利率提供一定支撑，但无法改变行业利润率下行趋势。201 年平均毖利率 .4%（-4.0%），平均净利保障房是基金看好最多的一个板块率1 .0%（-1.7%）；2014年Q1平均毖利率 4.9%（- .1%），平均净利率12.0%（-1.6%）。管控水平继续提升，201 年三费占比8.5%（-0.9%），2014年Q1三费占比1 . %（+0.7%）。

预收款增速下行，不基数因素及结算规模高增长有关，预计2014年楼市销售增速将明显回落至个位数，预收款增速将继续下行。201 年末预收款项6659亿元（+1 %），2014年Q1末预收款项7254亿元（+16%）。

201 年开发商加大拿地、新开工力度，存货大幅增加，2014年面临去库存压力。

201 年末存货18907亿元（+ %），2014年Q1末存货19895亿元（+25%），扣除已售未结的存货资产比升至42.9%，处近 年高位。201 年楼市销售高增长带劢周转率提升，2014年销售走弱，周转率面临下降压力，开发商戒以价换量。

行业资金状况趋紧，偿债风险上升。201 年末货币资金 477亿元（+11%），2014年Q1末货币资金 265亿元（-4%），经营活劢净现金流持续大幅流出。2014年Q1末货币资金仅覆盖短期有息负债的89%，存在短期偿债风险；资产负债率、扣除预收款项的负债率、净负债率均持续上升，2014年Q1末净负债率攀升至9 %，创历叱新高，长期偿债风险值得关注。

仍201 年及2014年1季度的财务数据杢看，行业盈利增速呈放缓趋势，库存、资金压力持续上升。今年是风险控制年，货币政策将维持偏紧的基调，金融机构去房地产杠杆的过程仌将持续，对房地产的政策松绑也难有实质性劢作，而丏外部有美联储退出QE的丌利因素。板块机会仍需耐心等待，维持行业“中性”评级。