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长租“群雄争霸”VS活动家庭 “新”透视

长租发展 | 源头：流动人口 1、流动家庭 类型

将家庭结构以户人口数量分为：

微型户：人

小型户：人

中型户：人

大型户：7人及以上

二、活动家庭 变化趋势

1、家庭范围趋小化

（1）微型户数量大幅增加

（2）小型户数量明显减少

（3）中型户、大型户数量持续减少

2、家庭户数量持续增长

3、微型户占主导地位

缘由：

1、单身人口增加

2、平均初婚年龄推迟

3、出生率保持较低水平

4、老龄化带来家庭结构分化

（1）健康的中低龄老年人与成年子女分户居住

（2）高龄老年人与子女同住

5、大规模的人口活动使家庭分化

对流入地而言，从流出地家庭分化出的人口增加了单人户和夫妇核心家庭的比重，夫妇共同活动和夫妇携子女共同流动是家庭流动主要模式。

长租市场 | 需求端 一、活动家庭 核心需求

二、核心需求 首选产品

综上，已婚育家庭倾向租住散户，反观，微型户则偏爱各类长租公寓。

选择VS不选择 长租公寓

1）已婚育家庭不选择长租公寓的缘由：

A、房间面积小

B、房租贵

C、居住密度大

D、忘我密性

E、实用性不强

F、缺少家的氛围

G、水电费贵

H、教育配套

2）微型户选择长租公寓的缘由：

A、普通住宅少有独户一居室

B、租金公道，有私人空间

C、省心省力，服务规范

D、邻居群体单一

E、居住环境干净

F、装修风格舒适

长租市场 | 供给端 1、房源供给 运营商

租赁房源供给分为个人住房、机构供给、保障性住房3类。

二、核心竞争力 优势产品

目前，长租市场主要在中低端释放需求，但是行业洗牌已开始，未来，只有具备难以复制优势+核心竞争力的运营商才得以生存发展下去。

3、优势产品 目标客户群

综上可得，从数量占比看，单身青年+毕业生占比最大，独居老年人、高收入单身人士对产品及服务更为挑剔。

不管哪类运营商，皆处于争取市场占有率阶段，在中低端市场迅速扩大规模。然而，真正的利润增长点并不在此，而是更上层的独居老年人及高收入单身人士的细分市场，他们能接受更高的溢价服务，从上图可得，独具优势的是房企、酒店类运营商。

长租“群雄争霸” | 生态格局 一、致命短板 生态格局

中国长租市场的痛点归根结柢为：

1、投入资金大

2、融资难

3、盈利难且周期长

这就意味着不具有雄厚资本支撑的范围运营商，将被迅速淘汰。

二、群雄争霸 终极剖析

1、头部房企具备雄厚资本、融资易、品牌、土地整体开发等先天优势，未来，随着社会老龄化加重，养老公寓领域必然成为寡头之争的重点。

2、酒店具备高端客户渠道、运营和服务丰富经验，主营高端群体市场将为酒店类公寓主流。

3、机构房东受限于资金与范围运营，转而发展小而美，主营中低端市场。

4、庞大的存量住宅市场，奠定了一般业主的供给市场占比颇高，价格低、空间实用、配套成熟、生活氛围浓郁等优势是其他长租公寓无法比拟的，未来依然是已婚育家庭的首选。

5、中介因包租贵、运营模式易被复制，导致市场份额被轻易瓜分，受各路运营商争夺，市场占有率将急剧减少，转而主营单身青年合租。

6、创业公司止步于资金、空置率和回报周期太长的痛点，转型轻资产或退出成必然。

总结 中低端市场占比虽高，但回报率低、接受溢价能力弱，之所以成为众多运营商现阶段争抢的对象，是由于以此为基石，扩大市场占有率，建立口碑品牌，才能进一步渗透到上层的消费群体，接受更高的溢价服务，产生长时间的利润增长点。这，才是终极目标。

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