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　　以20%个税为契机筹集保障房

　　复旦大学住房政策研究核心执行主任 陈杰

　　新“国五条”细则中明确提出的个人住房转让时需征收20%增值个税政策，时至*，还没有全面落地，各方争议很大。但我认为，这项政策可以成为盘活存量房源来支持住房保障工作的重要契机。

　　如果有此规定：只要是将个人住房连续5年以上提交给政府或公共住房保障机构的，可用保障机构向业主实际支付的租金与市场租金的差额为“公益贡献”的认定标准，在合理斟酌时间价值后，来等价抵扣应征税额，直到抵扣完为止。

　　看起来，业主以低于市价出租仿佛有些吃亏，但通过公共住房保障机构“代租”，稳定安全无风险且无任何与租客打交道的烦扰，而且当期向政府让渡的租金折扣还可以享受不低于长时间存款利率后在将来以抵税的情势被返还回来，相当于一笔丰富利率的储蓄了，这无疑将具有很大的诱惑力。

　　当然，这里有一个难点是，折价“代租”和损失一部分租金*是当前要发生的，将来可预期的抵税却是不确定的，因为将来房屋到底能增值多少还不确定。我想是否可以这样设计，如果业主由于市场行情不好，一直没有出售住房，那对业主“公益贡献”的补偿，可从房产税(如果届时已经有)或业主个人收入税其他缴纳税收抵扣。

　　政府或公共住房保障机构，以低于市场本钱拿到现成的住房再转租给住房保障对象，中间的租金差价除了可以用来补贴保障对象(当以低于市场价格出租)外，还可以用来补偿管理成本和营运本钱。这样，政府对保障房所需的直接资金投入就会很少。固然财政上所放弃的20%增值个税或其他税收也是隐性投入，姑且不说这些税金收入具有不确定性，课税本身也有征收本钱，从税金到成为公共资金使用过程又有1大笔不菲的本钱。通过税收抵免，当下就立即换得现成的保障房(使用权)资源，比起政府或公共住房保障机构从头新建一套保障房，资金效力要高很多。

　　当前政府对住房保障投入力度很大，但保障房如果都是新建，投入巨大，资金需求很高，对公共住房保障机构形成很大压力。为了勤俭本钱，新保障房的集中兴修常常都在郊区，效果不尽人意，很多地方纷纷出现新建保障房小区空置率高的情况，尤其不少公租房项目出租率相当低下，对公共资金的占用和无谓损耗更加严重。而且，还要看到，中国当前城镇住房保障压力是阶段性、临时性的，一旦将来住房市场供需平衡，大量为赶任务而临时新建、质量一般的保障房会面临为难，可能会造成很大的资源浪费。

　　更需要注意的是，如果保障房小区真的入住率很高，又会致使低收入人群聚居的社会麻烦，留下巨大的长期隐患，这是西方国家发展公共住房历史中较大的教训。对低收入人群集中社区的物业管理和房屋维护，都是巨大挑战。

　　我其实不完全排挤新建保障房，作为对历史欠账的弥补，政府确有必要掌握一部分公共住房来调理住房市场的供需，发挥蓄水池的作用。但目前中国城镇户籍居民的住房自有率已高达90%，有20%户籍居民有多套房，即使包括外来人口，城镇住房也总体上不紧缺，住房供给应当更多让市场承担。住房保障机构如果能更多依托现有住房资源，建设一个有效的“保障性租房平台络”，就可以从大量新建保障房的建设与融资的沉重工作中摆脱出来，投入更多精力更好为保障对象提供物业服务，让有限的公共资金发挥更大经济与社会效益。

　　所以，这样的制度安排，对业主、政府、保障机构、保障对象而言，可以实现“四赢”，而诸如20%增值个税的抵扣在这里具有四两拨千斤的作用。表面上，政府损失了一部分税收收入，但却大大节约了住房保障方面的投入。政府税收*终是取之于民，用之于民。

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