地价涨房价未跟涨怕惹三轮调控多楼盘不敢涨

　　地价涨房价未跟涨 怕惹三轮调控多楼盘不敢涨

　　“地价一涨，房价就跟涨”。近年来，南京一向是地价催涨房价，也就是一旦拍出了一幅高价地块，周边楼盘就立即以它为新的价格标杆，跟涨。

　　从2005年到2010年，铁管巷地块、南汽地块、万科江宁地块、华润河西地块、保利城东地块、雅居乐江宁地块……高价地块客观上已被作为判断房价的一个重要标准，业内也均以最新的地价来判断该区域几年来房价会涨到什么地步。

　　因此，上周五，当雅居乐在江北拍出7813元/平米的楼面地价，比江北多数楼盘的房价还高，全城许多楼盘又在蠢蠢欲动地想要跟着高价地块来涨价。但在严厉的政策环境和不容乐观的市场环境下，又有相关部门挨个楼盘打招呼不许涨价，这一次，南京或将首现“地价涨房价不涨”。

　　想涨

　　一块地引发全城楼盘重估价

　　“这是南京楼市历史上第一次真正的‘面粉贵过面包价’，不知道地价会不会再次推动房价?”上周五雅居乐历经350轮竞价，以7411元/平米的楼面地价拿下江北G40地块，又一鼓作气以7813元/平米的楼面地价拿下江北G41地块，7813元/平米的地价也超过江北多数在售楼盘的房价。

　　此举引发南京几乎所有开发商和买房人的震动，也成为近日南京楼市最热门的话题。江宁一家开发商老总认为：“这一幅高价地块，扭转了整个楼市的方向，改变了许多开发商和买房人的预期，其效应还将在此后陆续显示出来。”

　　连续采访20多家楼盘的开发商获悉，包括江北、江宁、河西、仙林及城中在内的各个片区楼盘，都在以“江北G41地块楼面地价7813元/平米”为标杆，开始重新估算自己楼盘的房价应卖多少钱，并普遍认为自己楼盘房价偏低。

　　“雅居乐这块地的楼面地价7813元/平米，加上建安成本、财务成本、营销成本等，总成本应该在1.3万元/平米左右。因此，未来房价至少卖1..7万元/平米才赚钱。考虑到雅居乐将打造做高端豪宅，以及品牌溢价，卖2万元/平米以上，也不是没有可能。”南京泰邦投资顾问公司总经理包天雷分析，在这块地带动下，江北、江宁、河西、仙林、城中等各个板块的房价都要重新评估，进行新一轮调整。

　　据悉，从上周末开始，已有许多楼盘借江北G41地块地价之高，来衬托自己的房价很便宜。江宁大学城一家楼盘的售楼小姐在接受培训后，有一套专门的说辞给买房人洗脑：“江北地价都达到7813元/平米了，我们房价才元/平米，你说性价比高不高?我们未来肯定涨价。”

　　不敢涨

　　怕涨价逼出第三轮调控

　　开发商想借江北高价地块来涨价，只是一方面，更重要的是，开发商敢不敢涨价?特别是在如此严厉的楼市调控期内。

　　获悉，在江北拍出高价地块后，目前仅桥北一家楼盘小涨300元/平米，另一家楼盘将原来的部分优惠取消，还有金泉泰来苑本来准备推出特价房促销，但现在又取消了促销计划，决定先观望一阵。

　　但除此以外，采访了江北10多家楼盘，发现多数楼盘都是“有涨心无涨胆”，害怕涨价惹来第三轮调控，因此关于涨价只是嘴上说说，很少有敢动真格的。

　　“哪能土地一拍个高价，房价就跟着涨?现在还在调控期呢。”大华锦绣华城营销策划经理周长坤说的这句话，代表了江北多数开发商的心态。周长坤表示，大华暂时不会涨价，本月中旬将推一批新房源，小高层均价仍将维持在元/平米，跟此前一样。

　　另一家桥北开发商认为现在涨价风险很大：“现在还在调控期，如果南京暂不准买第三套房的严厉新政切实执行起来，楼市前景仍然悲观，降价促销在所难免。更何况，如果现在开发商顶风涨价，可能引发第三轮调控。”

　　更多的江北开发商认为，现在仍然不断有新的调控政策出台，楼市形势还不明朗，因此不宜贸然涨价，还是抓紧以原来的价格跑量卖房、回笼资金，比较保险。

　　一家超级大盘的营销总监还表达了个人观点：“雅居乐以这么高的价格拿地，简直是疯了。它疯了

　　，难道我们也要跟着它一起疯?我觉得它的离谱地价，不能作为我们的定价参考。毕竟房子卖什么价，是市场说了算，要买房人接受才行。”

　　不准涨

　　相关部门挨个楼盘打招呼

　　不仅目前的市场形势和政策环境，使得开发商不敢贸然涨价，而且本报采访多家开发商获悉，就在江北拍出楼面地价7813元/平米的高价地块之后的这几天，浦口区相关部门已在挨个楼盘打招呼，不许楼盘涨价。这等于是为这些楼盘发布了一道“禁涨令”。

　　“现在从中央到地方，都在调控房地产，遏制房价。同时，中央对地方政府实行房价问责制。因此在上周五拍地后，相关部门就担心我们上调房价，专门过来打招呼，不许我们涨价。”江浦一家楼盘的负责人告诉，相关部门的“禁涨令”相当有威慑力，因为现在楼盘的房价需要申报，由相关部门审批，一旦禁涨，就意味着楼盘想涨也没法涨，因为就算申报高房价也不会获批。

　　“这两天相关部门也找到我们，说现在是敏感时期，不许涨价。”明发集团的一位人士透露，现在明发城市广场和明发滨江新城都没有涨价，前者维持1万-1.1万/平米的前期价格，后者200平米左右的跃层房源总价仍然是146万元左右。

　　业内专家分析，一方面是市场和政策环境不允许楼盘涨价，另一方面是行政命令不准楼盘涨价，这两点将使得短期内新房涨价“涨不起来”。新房不涨价，周边二手房也就更加没法涨价了，因为如果新房不涨、二手房涨，买房人就都会去买新房，那么二手房涨价也就“有价无市”。

　　江北拍出高价地块，不但没有楼盘立即跟进大涨，而且江宁一家楼盘还降价3200元/平米抛售9套特价房，这表明在严厉新政下，降价促销、跑量卖房仍是楼市主流趋势。

　　昨天《江宁一楼盘每平米降3200元》报道，江宁的托乐嘉推出9套平米的特价房，喊出“8800元/平米一口价”，堪称“江北价”，引发江宁众多楼盘一片震惊。8800元/平米的一口价，比该楼盘在售房源均价12000元/平米，不折不扣地降了3200元/平米。

　　“就是明着降价来促销。”南京新城置业总经理王培向本报表示，托乐嘉未来还将有20万平米的房源推出，希望推出这批特价房来积聚人气，另一方面也促进销售，回笼资金。

　　“降价消息公布后，很多买房人纷至沓来，抢购。我们一共9套特价房，今天早上已卖掉2套，一个星期内肯定卖光。”昨天上午11点，托乐嘉的营销总监徐友志分析，“看来价格仍是撬动市场的唯一办法。”

　　采访获悉，其实很多开发商虽然都在口头上说江北高地价将推高房价，因此不排除未来涨价，但实际上都没把涨价付诸行动，而是专心琢磨，要趁着南京“不准买第三套房”的严厉新政尚未出台，加紧出货、回笼资金。江宁大学城的多家楼盘都表示，将维持8000多到9000多元/平米的价格优势，以便拉动销售、完成任务。

　　据统计，本月全市将有44家楼盘开盘，推出9300套新房源，掀起二轮调控以来最大一波推房潮。一些楼盘随时准备降价促销，“好几套促销方案都已摆到老总桌上”。

　　而据统计，尽管在江北高地价的带动下，二手房的部分房主捂房等涨，但市场并不认可，江浦二手房小区报价没有明显波动。江北德冠置业总经理张鉴华表示，来江北买房的都是刚需，资金实力较弱，对贷款政策非常敏感，现在首付提高、利率上调、外地人贷款的审核条件更加严格，因此江北二手房价不但没有上涨，还普遍小幅下调，“后市仍不乐观”

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