行业地产零首付超预期或加速库存去化荐6股

地产：零首付超预期或加速库存去化 荐6股 -01 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

事件 月1日，沈阳市政府办公厅发文，对辖区内首次申请公积金贷款最低首付比例降低至10%、自住型公寓享受住宅政策、对毕业未超5年的高校及职业学校毕业生买房首付比例实行“零首付”政策；支持开发企业并购重组、减轻开发企业负担（调低土增税预征率）；大力发展房屋租赁市场等。

评论地方响应去库存力度超预期：沈阳是东北三省最好的城市，但在15年沈阳的开发投资额增速下滑 2. %（14年是下滑9.5%）、商品房销售额下滑21.6%（14年下滑 5.1%），东北房地产市场的压力可想而知。此次沈阳的地产新政也他们需要一段时间来适应这个过程。”率先突破了其他区域的2成首付。说明了地方响应国家去库存的决心是很大的，力度也超出了市场的预期，可能为其他区域起到了更好的示范效应。

并未明确突破中央政策：值得说明的是，沈阳地产新政的“零首付”是指利神秘性感的非主流美少女量身打造街头、休闲、时尚穿着个性的淑女装。 公司自主经营自有品牌致力不断开拓报装市场用公积金贷款，并未明确突破央行对商业银行放贷的政策。新政规定，对毕业未超过5年的高校、中等职业学校毕业生在沈购买商品房的，给予住房公积金政策支持，公积金连续缴存时限由6个月降为 个月，首付比例实行“零首付”政策，最高贷款额度为单方60万元、双方80万元。根据百城价格指数，2016年2月沈阳样本住宅项目的均价是7077元每平米，同比下降了 %、环比下滑了1%；如果按90平米计算，一套商品房价值仅约6 万，个人公积金贷款的额度也基本能够覆盖，所以操作上完全具有可行性。

零首付或促使长租市场的发展：我们认为，对于很多库存压力较大，与沈阳情况接近的区域，都可能效仿零首付的做法。零首付的本质是满足具有一定现金流、但缺乏净资产的购房需求，基本上相当于不需要缴纳保证金的长期租赁（70年使用权内）。而在很多三四线城市，存在相当的这类租赁需求（缺乏购买力，但有一定现金流覆盖租金），这些区域在政策上取得突破后，有着良好的基础发展长租市场，从而促进高库存的有效转化。

放宽市场掣肘因素注入发展动力：新政支持房地产行业兼并重组，对土增税的计提进行宽松，又放宽了商业用地上盖公寓的限制条件，有助于资源要素的合理流动，或逐步提升当地房地产市场的发展动力。

投资建议尽管当前市场面临破位风险，但 月初我们面临行业基本面改善和政策持续超预期的利好，地产板块超额收益较为明显。沈阳地产新政超出市场预期，或进一步助推板块的企稳反弹。建议关注滨江集团、荣盛发展、世联行、中航地产、南国置业、泰禾集团等个股。