高考加油地产提效率补短板魏家

地产：提效率 补短板 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

核心观点：

利润表现及盈利能力分析：全面好转且业绩释放有所保留18年地产行业盈利能力及结算规模均显著提升，A+H80家房企样本合计实现收入 .42万亿元，同比增长 1.5%，增速较17年扩大14个百分点，归属净利润同比增长16.6%。行业结算规模增长，毛利率提升（扣税毛利率26.9%，同比+1.9%），期间费用率稳定（三费占收入比例9.42%）。归母净利率（11.6%，同比-1.5%）有所回落，主要由非经营性因素造成，后续存在调节空间。业绩保障倍数维持稳定（预收账款/结算收入），主流房企对于未来利润稳定增长较为充足的准备。19年1季度收入增速略有回落，但利润率维持稳定，净利润增速8.4%。

经营情况：周期回落稳定，投资拓展收敛18年主流地产公司销售金额规模增速 1%，高于行业19个百分点，较17年及16年增速水平回落，19年计划规模增速12%，一季度增速为8%，低于全年计划水平。18年规模增长主要由销售面积贡献，价格基本稳定，成长型房企增速更高。主流房企18年新开工面积增长 1%，行业开工高点在18年而企业的高点在17年，19年计划与18年完成量相比下降10%。竣工面积全年28.5%，19年样本企业竣工计划相对18年增2狗仔抢拍詹皇赤裸脱衣引震怒长41%。土地投资力度稳中有降，投资金额下降22%，规模仍维持高位，成长型公司更加积极，三四线和中西部城市吸引投资力度加强。比前一周上涨0.1%

资产负债情况：杠杆结构优化，财务安全性提升板块18年资产负债规模增速下降，资产负债率维持稳定，非流动资产增速高于流动资产。行业平均杠杆水平增长至7. 2x，结构进一步优化，无息经营杠杆占比提升至58%，这将利于行业维持规模增速以及利润率水平。有息负债平均成本为6.07%，与17年相比增长47bps，但总负债成本下降。行业平均净负债率92.1%同比小幅改善。

综合运营能力提升，资源型企业综合能力有所提升板块18年ROE平均（加权）水平为17.2%，与17年相比提升0. 个百分点，板块净利率下降、资产周转率提升同时权益倍数增长，最终盈利能力进一步改善。综合考量主流房企业绩、经营、周转、运营销售、土地投资、杠杆等指标，18年各项改善最为明显的公司有新城控股、华润置业、招商蛇口、绿地控股及中国海外发展。

风险提示19年行业基本面处于下行阶段，行业政策及信贷政策改善存在不确定性，龙头企业竞争愈发激烈。