高考加油地产国税总局要求加强土地增值税征管开发商魏家

地产：国税总局要求加强土地增值税征管 开发商现金流将承受压力 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

昨日，国家税务总局站发布《关于加强土地增值税征管工作的通知》，要求划定土地增值税预征最低范围。除保障性住房外，东部地区省份预征率不低于2%，中部和东北地区省份不低于1.5%，西部地区省份不低于1%。各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率。同时要求各地在6月底前将本地区的清算工作计划和重点清算项目名单上报税务总局，税务总局将就全球光伏贸易战也将波更多的国家。各地对重点项目的清算情况进行抽查。

另外，通知还要求规范核定征收，以堵住税收漏洞。各地不得擅自扩大核定征收范围，凡擅自将核定征收作为本地区土地增值税清算主要方式的，必须立即纠正。对确需核定征收的，要严格按照税收法律法规的要求，从严、从高确定核定征收率。核定征收率原则上不得低于5%。

由于各地原先的土地增值税预征比例通常在0.%之间，大部分地区的预征比例为1%，绝大部分项目仅预征未清算。

调高预增比例，并严格实施清算后物理攻击，2010年土地增值税的征收额将较2009年以几何速率增长，我们预计今年清缴的土地增值税将达到去年总商品房销售额的 %，即1, 00亿元左右。

但实际执行情况仍然要视地方政府的积极性而定。2010年以来，广西、河南、上海、厦门、海南、青岛、重庆等多个省市出台了规范土地增值税、或提高预征率的通知，但相比之下，国税总局的本次通知的态度更为严厉。

即使大型开发商如万保招金等已经进行了较为充分的拨备，但是严格清算土地增值税对于高毛利率房地产公司的现金流压力仍然是相当明显的。2009年房地产A股的平均毛利率约为 5%，对应的土地增值税率约为 %，是原先1%的平均预征率的 倍。毛利率越高，土地增值税率也越高，下表显示了不同毛利率项目对应的土地增值税率。我们覆盖的公司中，2009年毛利率排名前列的为苏宁环球(人民币8.74，买入)、华侨城(人民币12.65，买入)和世茂股份(60082 .SS/人民币9.99,买入)。