北京非盈利养老院变身公园洋房出售

（原标题：北京非盈利养老院变身公园洋房出售）

读者王先生近日告诉北京商报，他接到了一个名为玉西山的楼盘短信要约广告，广告中称 把家安在北宫国家森林公园里 、 而且销售均价仅为2万元/平方米 ，让他动心不已。但经过实地探访他发现，该项目是一家非盈利性质的养老机构项目，2万元/平方米的价格仅仅是购买50年会籍，但销售员强调与普通商品房一样，为此他向咨询类似这样的房子能否购买，是否存在违规。调查发现，西山养老公寓土地立项属于养老机构用地，并享受政府补贴，证照尚未齐全，未获得相关行业的经营资格，地面房屋更不能用于建设普通商品房。

立项养老机构用地 销售却当别墅洋房卖

王先生曾到北宫国家森林公园游玩，那里优美的风景和优质的空气质量让他印象深刻，如果能在那里购房不失为一个不错的选择，但他在看盘后对项目产生了疑问。为了解实际情况，北京商报随王先生一道实地考察了玉西山项目。

一行驱车来到西六环外北宫国家森林公园，在进入公园所处的山体入口处看到公园导航指引牌的同时，一副面积近10平方米、印有 玉西山 的大型广告指引牌就抢先映入眼帘。按照指引沿山路来到项目所在地，据实际测量，该项目距公园大门入口1公里左右。

与周遍商品房价格相比，2.2万元/平方米的销售价格只相当于成本价， 在正在施工的项目旁边一个简易房屋改建的临时售楼处内，玉西山销售人员不断向强调该项目的稀缺性和公益性。他告诉，目前周遍商品房的最低价格已经超过 万元了，门头沟洋房产品已经达到4万元/平方米。与之相比，玉西山处于北宫国家森林公园里，产品稀缺性明显，性价比非常高。

为了打消类似王先生这样来看房置业者的疑虑，销售人员会引领所来看房的客户参观贴在临时售楼处墙上的项目土地出让、规划、施工的证照，以及企业法人执照各类证照的复印件，以证明项目的合法性。登记资料显示，该项目于2009年取得建设用地规划许可证，201 年取得国有土地使用证。

对于王先生询问价格为什么如此便宜，售楼员表示，该项目立项是丰台区养老机构用地，当时的土地出让金很低，只有几百块钱/平方米，与现在商品住宅用地拍卖动辄楼面价达到几万元相比土地成本相当低廉。同时，作为公益养老机构，受到政府鼓励能享受一定的补贴，所以项目售价很低。

据项目方介绍，该项目总共分为东西两个区域开发，总建筑面积5.1万平方米，西区规划主要是别墅项目，未来将采用分时度假方式来经营。目前在售的是项目东区洋房公寓项目，总数为270多套，单套面积在平方米。项目配套社区医院、老年活动中心、养生会所以及地下游泳馆。

北京商报在施工现场考察实体户型时发现，该项目因为立项为老年公寓，在设计上采取超宽走廊设计，公摊面积很大，造成单套房屋实际得房率较低，项目方对外得房率在70%左右。

在现场看到，项目东区和西区两侧均有工人施工，但多数楼体似乎尚未封顶，内部装修也处于毛坯初期施工阶段，如果按照项目方所说精装标准，交房日期恐怕尚需时日。

购买须登记一名55岁家庭成员 自称销售的不是每套房屋的产权

销售人员告诉王先生和，项目目前销售非常火爆，目前售出和被预订的房源已经达到在售房源总数的2/ 左右，如果不及早下单恐怕可选的优质房源将被抢购一空。在项目销控表上看到，目前已经贴上红色已售标签和黑色预订标签的房源的确已经超过大半。但王先生告诉，一周前他来时销控表上的情况与现在差不了多少。

销售人员告诉王先生，由于项目与普通商品房项目不同，具有不限购、随意购的优势，只要愿意，购买家庭只要登记一个年龄55岁以上家庭成员的身份信息就可购买一套房源，具体谁来居住没有限制。但不能通过银行按揭来购买，只能采取一次性付款的方式购买。这引发了王先生的质疑，询问是否意味着个人无法取得产权。

对此，项目销售方并不否认： 我们项目立项是养老机构，具有公益性。项目方西山养老公寓作为法人，具有项目的整体产权。我们销售的不是每套房屋的产权，而是 会员资格 。

北京商报在售楼处公示的法人登记证书上看到，该项目开发单位性质是民办非企业单位，名称为北京丰台区西山老年公寓，处所为丰台区长辛店镇大灰厂村废旧石料厂，法人代表韩素霞。业务范围为养老、敬老、康复医疗。

在随后销售员向出示的一份交易协议书上写着：甲方丰台西山养老公寓是非盈利性服务机构，将采取加盟养老方式为老年人提供服务。乙方为符合条件的老年人或出资人，双方签订协议后，缴纳各项费用后即可入住甲方指定的养老用房，房屋的使用年限从交付之日起到甲方土地证的审批年限为止（206 年）。其中，乙方需缴纳加盟费（购房款）、应急保证金（2万元）、养老服务费（物业费）。

加盟费也将按照每套房屋的面积和单位售价决定 ，销售人员表示，以一套面积为95平方米的户型来计算，总价在200万元左右。项目方表示，应急保证金主要用于老人出现意外时抢救所需的医疗垫资。该项目物业费为4.5元/平方米左右，购买95平方米户型的消费者需每年缴纳物业费超过5000元。

这与普通商品房一样，交完全款后这套房屋就属于您的了 ，该销售人员表示，客户一旦达成购买意向，将与公司签订买卖协议，成为西山养老公寓加盟会员，此后客户即可拥有所认购房屋50年的使用资格，客户可以实现养老、养生、投资等多种收益。

对此询问是否类似政府明文禁止的小产权房，销售人员表示，玉西山的销售模式与小产权房性质不同，项目本身是一种创新养老产业模式，并非普通商品房销售行为。 当然，如果愿意你也可以用小产权那样模式来理解。 销售人员补充说。

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