10年租金180万起万科翡翠书院是好孩子

　　10年租金180万起,万科翡翠书院是好孩子,还是坏榜样?

　　房住不炒，房租不炒——北京万科翡翠书院刷屏了。

　　万科自持租赁房，北五环外，距西二旗8公里，90平米精装修三居室，只租不售，租金一次付清，10年180万起，贵吗？

　　首开华润城抢先算了一笔账：是租翡翠书院，每年付40万租金，还是买首开华润城，合每年20万落一个资产划算？

　　万科算不过账?万科相关人员透露：“即便是这样的价格定位，资金回报率仍然极低，不到2%。”

　　既然算不过账，为什么要当政策标兵？这么做，对万科的小股东，负吗?这公平吗?

　　如果是未来新常态，万科翡翠书院到底是好孩子，还是坏孩子?

　　01

　　先来看看友们的热评。

　　套路深哦！租房的价格和买房子月供价格差不多，你买还是租呢……变相涨价叫大家买房子，随之房子附近租金价格跟着涨起来，以这种形式提高房价，忽悠大家买房子。

　　按照万科定的70年折合1260万，北清路永丰地区同等面积房子现价不过400万，这种改革的意义何在？就是打劫。

　　驳斥2：怎么可能像你这么算。现金流很重要，你不买只租的话，价格肯定要提高。否则谁还买？慢慢租呗，自己买房的钱留着投资不更好？

　　这种大地产集团拿出一个小区来高价租赁，杀鸡够给猴看，提醒刚需买房势在必行，提醒炒房客赶紧多买房，因为出租的回报率非常高！一石两鸟，手段太高了！

　　万科从没说过他的对象是普通大众，这种房子就是为了精英管理层，租赁的租金是可以抵税的。

　　获取更多利益是企业经营的核心法则。因此，对于万科来说，让翡翠书院空置是最有利的策略。更何况企业出租还会多交税。先拿下地，盖好房。房子空着没关系，时机到了整体打包股权转让，大赚一笔。无意间发现了一条致富新途径。

　　普通人肯定不可能，有可能就去买了，关键是外地没有这方面的

　　，包个小三的人倒是可以租！物业又好，何乐而不为！

　　能10年挣180万房租的，何止挣这么多钱，挣这么多钱的早就买房了，谁还会租房，纯属扯淡！

　　北京的房价已经高不可攀，走在世界前列，下一步就是北京的租金了。

　　五环以外好几公里！90平米！每月15000的租金！还特么一次性付清10年！脑子被门拍了才会租吧！这是在哄抬这个地段的租金吗？装修租用140平米花园洋房一套，月租13000元！地理位置比西二旗好多了！

　　老话说的好，租金再低是消费，月供再高是资产，奉劝刚需们，一定要把握机会，不要错失良机。有那180万一次性付清都够买房首付了。

　　我早就说了，租售并举、租售同权就是穷人噩梦的开始。租售同权，本身就是伪命题。开发商经营租房市场，盖房成本利息要收回、管理费要收、多少要点利润吧？算下来，租价能便宜吗？比买房月供能少吗？

　　这价格尴尬了。首先，富人都已有房，肯定看不上。穷人估计又租不起，而投资属性又几乎为零。有高人分析一下市场在哪儿？市场在哪儿？

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　　我们先来算笔账：

　　4月12日，北京万科宣布，万科翡翠书院将启动预租，一期提供1000套左右的租赁型住房，共有90平方米三居室和180平方米以上复式四居室两种户型。

　　90㎡三居室月租金1..8万，180㎡以上的复式四居室月租金为万。最长可租赁10年，期间租金不变，但需一次性付清全部租金。

　　如果租一套90㎡三居室，10年租金最低180万，最高216万。如果租一套180㎡的四居室，10年租金最低360万元，最高480万元。

　　与同位于北清路附近的自如寓相比，如果按三居室来算，翡翠书院的租金相当于普通三居室的2倍多。按四居室来算，则相当于3倍多。

　　那么，翡翠书院价高的理由在哪儿？

　　先来看业态。该项目的综合容积率仅为1.78，除了最北面的一栋15层高楼，其余楼栋为层。

　　所有房源将按叠墅精装修标准交房，同时配备中央空调、新风系统、全屋净水系统和智能家居产品。据万科介绍，“对比来看，品质、标准并不输叠墅产品。”

　　应该说，相对低密，品质不俗。

　　▲万科翡翠书院地理位置

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　　再来看当年的拿地价格。2016年12月，万科以50亿元竞得永丰产业基地18号地块，建设用地面积8.35万平米；同日，北京万科与北京金地以59亿元竞得永丰产业基地19号地块，建设用地面积8.56万平米。两地块均为企业100%自持。

　　▲万科翡翠书院所在18号地块

　　▲万科翡翠书院所在19号地块

　　海淀永丰18号地与19号地即为今天的万科翡翠书院。两块地的土地成本合计109亿元。

　　其中，19号地块于2017年11月拿到建设用地规划许可证后，目前还没有进一步审批消息。而18号地块今年3月已经拿到建设工程规划许可证和施工许可证。

　　我们以18号地块为例，来测算翡翠书府的投资回报。根据万科上报给北京市住建委的建设方案，18号地块住宅建筑面积为13.67万平方米。

　　假设10年长租期100%满租，测算其平均年租金为元/平米。

　　那么，10年租金收入约为27..8亿元，还不够拍地价。

　　这不算其建安成本、装修成本以及后续的运营维护成本。

　　翡翠书院试水长租公寓，是万科继众筹模式、与第三方企业合作建房搁浅后的又一次尝试。

　　这次，万科选择引入资本合作开发。

　　2017年5月，万科联合上海中城勇逸投资中心、上海国际信托有限公司发起成立中城乾元基金，资金主要用于万科永丰18号地块开发建设。

　　其中，北京万科出资11.59亿元，上海国际信托出资37.37亿元，上海中城勇逸投资中心出资4.5亿元，其他投资者各出资100万元，合计53.8亿元。

　　该基金募资53.8亿元，刚好可以覆盖50亿元的土地成本，虽然可以缓解自持项目的资金压力，但10年期不到2%的投资回报率，资方何以退出？

　　如果万科与自如合作，把翡翠华府交由长租行业的巨头自如运营，能解决回报率问题吗？

　　本来，万科就以30亿元入股链家，北京万科还与自如的娘家链家结成姻亲、成立万链。

　　自如会怎么干？层全部建成15层，再充分开发“N+1”模式？

　　你怎么看？

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