新房定价难楼市现调整重要信号

　　与去年年初楼市不期而遇的“小阳春”相比，今年的光景让开发商感觉恍若隔世。

　　从2009年 月开始疯狂了一年的中国房地产业，是否会在2010年的 月“踩一脚刹车”？去年此时在全国率先提出“楼市小阳春”的《每日经济》经过对多个城市和开发商的调查之后发现，2010年的 月对楼市来说，很可能将遭遇“倒春寒”。尤其值得关注的是， 月头两天，部分城市的开发商已经开始面临定价难题——而按照过往经验来看，这种定价的犹豫徘徊往往是房价调整前的重要信号。

　　“倒春寒”，很可能成为今年 月开发商们的痛苦记忆。

　　上海：成交连降 开发商定价难

　　“今年整个春节7天，上海才成交了几十套房子，项目的价格很难定啊！”一家国内一线开发商上海公司营销部的策划人员无奈地感叹，春节后部门同事跑了十几个楼盘，但依然没能为即将推出的新房源准确定价。

　　与他们一样，一家喜欢预测房价的地产巨头，在面对采访时也挂起了 “免战牌”。“太敏感了，不方便说。”这家公司的一名公关经理说。

　　据搜房统计，上海 月开盘的新盘多达40个，但真正敢于公布房价的楼盘不到十分之一，甚至有一些开发商连开盘日期都不敢定。“不是 月就是4月，你留下联系方式等通知吧。”一家将于 月份推新房源的楼盘销售人员表示。

　　令开发商对房价 “难以启齿”的原因是上海近来成交量的连续暴跌。如果说今年春节仅几十套的成交量还算是季节性的正常反映，那么1~2月份的连续环比大幅暴跌，则多少显得有些不正常。据佑威楼市通的显示，上海1月份的成交量仅为去年12月的一半，而2月份的成交又不到1月份的一半，创造了历史最差纪录。而 月份的市场前景也一样不被看好，据搜房的统计显示，接近八成的民表示还要继续观望。

　　对很多全国性的大地产商来说， 月份的销售业绩不仅将关系到他们一季报的业绩，对完成公司全年的指标也有着深远的影响。中房信集团分析师薛建雄说，在最近两年中， ~6月的销售额往往要占到开发商全年销售额的60％以上，意味着这4个月对公司全年的销售至关重要。万一下半年宏观调控发生变化，银根被收紧，开发商就是想卖房也会感到困难。

　　正是由于上述背景，价格成为开发商最为忌讳的话题。

　　不过，就算不敢定具体价格，给出价格将要上涨的预期，却是每一家房地产企业都会做的。《每日经济》在对上海即将销售的楼盘进行调查时发现，所有价格待定楼盘的销售人员都会给购房者这样的心理预期：新推出的房源要比上一批次的价格高。但从另一方面说，这恰好是楼市调整前最后一波上涨乏力的信号。

　　一家地产公司的营销副总非常肯定地说，公司的定价策略永远是低开高走的。如果市场出现变化，他们宁可延迟销售，也不会降价处理。

　　佑威房地产研究中心副主任陆骑麟对此表示，开发商正通过涨价“诱多”，引诱购房者入市买房。退一步说，即使涨价不被购房者接受，那么通过一系列价格折扣手段，也能将价格调整到适应市场的水平。

　　新浪地产副主编林戈则从者心态解读开发商选择涨价而不是降价的原因：宏观调控的因素还不完全明朗，现在如果就降价，会给客户暗示房价还会继续下跌，这将令市场的观望氛围更加浓厚。因此在这一阶段，开发商绝对不会降价，而是观望和等待最好的卖房时机。

　　不过，开发商和消费者的观望拉锯不会持续进行下去。薛建雄表示，如果上海市三四月份成交量继续低于100万平方米，开发商将不得不在5月放出降价“杀手锏”，而这一时点或许也会成为价格的转折点。但如果三四月份的成交量恢复到100万平方米以上，那么价格还有可能出现上调。

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