香港公共房屋实践引出的思考

　　由住房和城乡建设部等七部门联合制订的向“夹心层”供应公租房的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》近期发布，旨在解决城市中等偏低收入家庭住房困难。

　　看到“夹心层”的说法，不免让人想到香港，特别是直到任期届满后还被不少香港人“念叨”的首任特首董建华。

　　董建华在1997年上任之后最重要的措施之一就是宣布了被俗称为“八万五”计划的安居计划。他雄心勃勃地订出三大目标，希望每年兴建的公营和私营房屋不少于85000套，10年内全港70％的家庭可以自置居所，令轮候租住公屋的平均时间缩短至 年。

　　董氏的这项计划是有其历史背景的。香港早在上个世纪50年代便开始了兴建公共房屋的计划。到1972年，港督麦理浩首推了“10年建屋计划”，为香港市民提供了廉价的住宅，也为企业分忧——正是由于大量的低收入家庭解决了住房问题，企业家可以为这些人提供更少的工资。这一公共政策随后被大多数社会学者认为是推动香港成为“亚洲四小龙”的重要政策之一。

　　但在香港，想租住公屋的标准很严格，按现有的标准来看，四人家庭的月收入不得超过16916港元，总资产净值不超过 8.4万港元，而且该家庭中任何人不得持有或正在进行房屋买卖，甚至不能持有一些政府允许的天台搭建物。此外，还要求这个家庭中至少要有一个人是香港永久性居民。

　　要知道香港家庭中位数收入为18000港元，普通一个酒店的服务员工资也能拿到9000港元，如果四个人的月收入不到16916港元，只能说这个家庭真的是“穷得叮当响”了。有鉴于此，租住公屋的人，在香港往往被人看不起，不少香港娱乐报章常常将一些明星进行所谓的“大起底”，而曾经居住公屋便被经常拿来说事。

　　在现实社会中，大量的香港居民家庭收入已经超过租住公屋的标准，但却仍然买不起私人住宅。这些人被称为“夹心阶层”。针对前者，香港在上个世纪90年代推出了“居屋”计划，允许一些合资格的居民以较低的价格购买这些居屋，但限制其在二级市场上流通。具体来说，如果要在二级市场上转售给非符合资格购买居屋的买家，需要向政府补齐市场价差。

　　在1997年香港回归之前，香港房地产市场价格飙升至历史高位，一些楼房的价位迄今还没有被打破。在这种背景之下，为了进一步解决香港人的住房难问题，董建华提出的“八万五”计划，无疑是为香港中下层人士服务的，但可惜的是，他所推行政策的时机并不适宜。

　　董建华上任不久，1997年的亚洲金融危机将香港的房地产泡沫引爆，房地产价格暴跌，随后不少港媒舆论大量引述地产商和一些投资者的观点认为，“八万五”是政府干预房地产市场的举措，正是它令房地产市场供过于求，价格下跌。

　　由于香港除了公屋市场，还有大量的居民持有私人住宅，这些人不愿意看到房地产价格暴跌，因此也加入了批评政府的行列。在强大的社会压力下，香港特区政府在200 年终于取消了兴建居屋的计划。

　　时过境迁，随着金融海啸之后香港房地产迅速复苏，房价暴涨，香港人如今又开始念起了董建华的好，社会上要求政府复建居屋之声也此起彼伏。但香港特区政府已经不敢再蹈覆辙，在于本月推出最后4000套居屋之后，仍然不打算复建居屋。

　　说了这么多的香港历史与现状，无非是想说明一件事。地方政府的任何公共政策的推出，都有必要通盘考虑一下全局利益，以及推出的节奏。

　　在经过多年讨论之后，内地终于也迈出兴建居屋这一步伐了，但居屋是否能解决高房价之下的社会矛盾，是否会引发其他的社会问题，笔者认为，政策制订者有必要认真思考，而香港这方面的经验教训，也值得借鉴。

　　从社会反响来看，在内地，相当大量的居民仍然不是商业住宅的持有者，因此相信政府推出的公共租赁住房政策会深得民心。值得考虑的倒是对房地产市场的长远影响问题。对于一个地方政府来说，究竟要盖多少公共租赁住房，哪些人可以有条件享受这些住房，而有关的选拔程序与标准是否公开、公正、透明，这些标准是否会随着经济变化而变更？这都是值得商榷的。

　　更现实地来看，内地大部分省市的地方政府未来相当时间内仍然无法摆脱“卖地”收入的影响，而公共租赁住房的实施，肯定会改变住房的需求与市场的结构，在这种情况下，房价的长期增长可能会受到抑制，但相应地，政府收入也将下降，如何取得社会效益与政府本身的经济效益之间的平衡，这也是需要政策制订者认真思考的。

　　另一层需要考虑的因素是，公共租赁住房是否会衍生出一些其他社会问题？比如，在商业化年代，它是否会进一步令社会的经济“等级化”更趋严重？就像在香港，一些中产阶层宁可购买面积较小的私人住宅，也不愿意搬到居住面积更大的居屋社区或是公屋社区。

　　直至今天，仍然有代表地产界利益的研究员认为，董建华的政策助长了“懒人作风”，以至于一些香港年轻人大学刚毕业就想着要租公屋或是买居屋，而不想通过奋斗去购买条件更好的私人住宅。

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