花旗一日发布12篇报告看好房企唯独看空S

2019-10-26 来源：开平租房网

　　报告认为，SOHO中国的执行能力存不确定性，从近导得悉，考虑出售个在建中的上海物业，认为与其以往长期持有物业投资的策略相违。此外，报告还指出，集团的资产负债比率由去年的2%，升至上半年的14%。由于上半年销情放慢，现金水平跌至152亿。资产负债表存有压力，故认为财务需要可能是放售上海物业的原因之一，而不单是资产配置优化。

　　花旗的报告认为，调降SOHO中国的目标价至6. 6港元，相当于预测2014年每股资产净值（NAV）折让 0%，指股价经抽升后，现价相当预测明年市盈率14倍，估值较高，并缺乏催化剂，同时认为其未策略存不确定性也是一较大因素。

　　花旗银行报告统计一览表

　　花旗表示，相信恒大（0 .HK）的基本面正改善，上半年业绩反映财务状况改善。不过，由于其积极购入土储，相信仍需时判断转型是否取得真正成功（由 /4线城市转移至1/2线城市）。恒大似乎具备足够的资源支撑未来两年的销售增长，但增长质素亦重要。恒大现价较资产净值折让64%，2014年预测市盈率4.2倍，具防御性。目标价由4.4元上调至4.65元，评级买入。

　　该行预料，恒大能够实现全年1，000亿人民币的销售目标，2014财年或可再增长20- 0%。按照现存土储，已有50个新项目。新收购的项目，大多位处1及2线城市，如北京、重庆等。料平均销售价格将上升，而利润将优于 /4线城市。下半年，随着土地收购较为温和，净负债比率应可维持%，惟近日发行额外票据，整体负债规模可能进一步扩大。

　　花旗发表研究报告指，将中海外（）目标价由27.6元调升至29元，维持投资评级买入，预期今年至2015年销售增长介乎%，继续跑赢同业，并续为板块首选。

　　该行指，中海外首十个月销售额为1215亿元，提早完成上调后的1200亿元全年目标，预期全年销售额达1400亿元，按年增长 4%。年初至今已于一、二线城市新增670万平方米土地储备，涉资288亿元人民币，巩固未来增长。该公司维持全年新增800万平米土储目标不变，预期拿地将加快，惟负债率会维持低于40%水平。

　　另外，该公司于8月时公布，控股股东中建股份拟将旗下房地产事业部、中建地产及中建国际建设之房地产发展业务注入中海外，花旗指，该公司未有披露具体细节，但相信最快能于明年下半年注资，估计可注入中海外的楼面面积达平方米，当中包括平米土地位于一、二线城市，甚具价值，料成为强大股价催化剂。

　　花旗又提到，中海外仍是财政状况最强劲的内房之一，其负债比率仅25- 0%，手头现金达400亿元。现价相对其每股资产净值折让为18%，预测市盈率为8.4倍，估值不贵。

　　花旗表示，富力（）将明年销售目标定为550亿元人民币（下同），即按年升幅达 0%，领先同业。由于集团明年可售资源达1000亿元，再配合其地域渗透策略，花旗认为该销售目标合理。

　　集团10月合约销售49.4亿元，按月增14%，按年增16%，创下单月新高。估计往后的11/12月合约销售徘徊40亿元，全年420亿元的销售目标不难达成。

　　今年至今，富力已经收购19个项目，涉资196亿人民币。富力积极买地，但承诺不会竞投地王，而产品质量和城市结构尚算优质。不过，集团杠杆比率高，上半年净负债比率为99.5%，料未来数年将在高位徘徊。

　　该行指，集扩张进度优于预期，尤其在广州的业务需求强劲，加上增长稳定，将目标价由14.9港元升至15.5港元，维持评级买入。

　　花旗表示，合生（）首十个月合约销售金额102亿人民币，落后同业。虽然按年增长1 %，但要实现全年销售目标（150亿人民币），似乎存在很大挑战。近月销售回升（月），月度成交金额介乎12.7亿至14. 亿人民币。不过，监于要在主要城市补充土储变得更难，因此不预期合生能够突然加快资产周转。

　　合生的物业发展计划处正轨上。展望未来，合生将持有最关键的项目，并选择性减持如停车场等及衔铺等非核心资产。至201 年上半年，集团亦持有庞大的土储（，297万平方米），逾半位于一线城市如北京、上海及广洲。

　　监于合生销售低迷，该行认为今年年底净负债比率大幅改善的机会不大，201 财年约为70%。然而，合生的主要资产组合及估值（2014年预测市帐率0.5倍），对投资者而言仍有长期价值，目标价由24元降至22.8 元，评级维持买入。

　　花旗指出，绿城（0 ）首十月合同销售额（计及预售）已达到目标，料全年可按计划达到亿元人民币，上半年楼盘去化率由 5%升至45%。步入2014年，管理层预期销售增长呈稳定态势，估计明年可达750亿元人民币。

　　基于集团定位在传统高端产品，受到限购令影响，其资产周转仍然欠佳，目前去化率约%，远低于过去逾70%水平，故集团有意将改善产品结构，发展更多低价小型单位，虽然过程需时，但预期资产周转有望逐步复苏。

　　该行留意到，集团买地态度较谨慎保守，不再追求规模增长，而是希望业务稳定增长，年初至今，集团自身并无购入土地，只是透过合资公司买地，相信集团会继续利用其合资夥伴的经济实力为项目收购向前发展。自7月合资公司买地后，公司预期净负债比率将由上半年49%轻微升至50%以上，不过低于70%水平已算合理。

　　该行相信绿城未来一年自身营运表现处于巩固状况，因其补货速度缓慢。然而，集团仍可达至稳定增长，因合资公司融创表现强劲，可加快资产周转速度。目标价由18. 8元升至18.88元，基于得到母企支持，及楼盘品质高，评级买入。

　　花旗指出，世茂房地产（0081 .HK）在2014年的增长可持续性进一步提升，主要因为其可售资源即将能达到1 50亿元人民币水平，同时其管理层更考虑进一步在2014年第二季增至1500亿元人民币。该行按世房的销售率由65%至70%推算，世房2014年的销售或达到950亿至1000亿元人民币，在同业间属于名列前茅。该行认为，世房能平衡发展，是行业首选，评级买入，目标价由22.4元上调至2 .52元。

　　该行指出，世房10月份合约销售为75亿元人民币，是其单月新高，即按年增长幅度为11 %。于今年首十个月，世房的合约销售按年升42%至556亿元，已达成全年目标。该行预期，世房11及12月将合共录得140亿元人民币销售，令全年销售增至700亿元人民币。

　　该行预期，世房的毛利率将于约 6%水平徘徊、201 年纯利率约18%，并认为世房今年至今的收购，将能够令其维持高利润率。该行指出，在201 年底的净资产负债比率将55%-60%，而管理层正就2014年潜在提升评级展开工作。

　　花旗发表报告表示，下调对SOHO（）的投资评级，由原来中性降至沽售，同时降目标价，由原来6.66元降至6. 6元，此相当预测2014年每股资产净值（NAV）折让 0%，指股价经抽升后，现价相当预测明年市盈率14倍，估值较高，兼缺乏催化剂，共认为其未策略存不确定性。

　　花旗认为，SOHO中国的执行能力存不确定性，从近导得悉，考虑出售个在建中的上海物业，认为与其以往长期持有物业投资的策略相违。

　　该行指，集团的资产负债比率由去年的2%，升至上半年的14%。由于上半年销情放慢，现金水平跌至152亿人民币。资产负债表存有压力，故认为财务需要可能是放售上海物业的原因之一，而不单是资产配置优化。

　　花旗报告指，合景泰富（0181 .HK）拟加快扩张步伐，计划2015年达到 00亿人民币合约销售目标，因规模扩大能加强与当地政府及银行方面的议价能力。

　　合景泰富近日进入南宁及杭州市场，令覆盖城市增至9个。主席指会维持重点放在主要城市，同时进一步渗透南京/济南/福州等地，并进入富裕三线城市如泉州。今季应有更多在广州、北京、南宁等地的收购。

　　目前至年底将有7个项目推出，料合景泰富能达成今年160亿人民币的销售目标，明年目标为200亿人币。该行上调今年至2015年每股盈测0. %- .4%，目标价由7.2元升至7. 2元，维持买入评级。

　　花旗指出，龙湖（）首十月合同销售额按年增26%至402亿元人民币（下同），达至全年目标87%。受重庆、北京、杭州及成都项目的正面影响，该行预期集团可稍超越480亿元的全年目标。管理层对稳定的及持续的中期销售增长达%表示满意，虽然市场认为这是平平无奇，但集团认为好过出现波动性增长，因管理层旨在巩固现有基本业务，中期集中改善盈利能力，及强化高品质产品。

　　于年，龙湖于重点城市补地，令整体土储增至 850万平方米建筑面积。在缺地及地价反弹的情况下，集团未来购地政策应更为审慎。管理层预期，2014/15年将有温和扩张，主要在南京、广州及福州，京沪亦有可能发展。尽管年初至今的现金回笼达94%，惟预期净负债比率将轻微升至65%。

　　该行提到，为何集团销售增长如此保守，因多个新发展的市场表现令人失望，如晋江。而旧有市场，如烟台已几乎停售，将专注于工程项目，以确保有高品质产品；云南项目因环保问题而延期推出。集团正积极减慢渖阳、无锡及常州等地区的发展，因当地经营环境存挑战，而新经营团队仍处于筹建的阶段。

　　该行相信，集团重点平衡业务发展，多于只追求高销售增长。集团估值较其资产净值折让46%，2014年预测市盈率7倍，相对吸引，基于销售调整，下调年每股盈测0. - %；为反映新收购土地，目标价由18元升至18. 2元，评级维持买入。

　　花旗表示，201 年首十个月，华润置地（）销售额为585亿元人民币，超出全年目标（570亿人民币），按年增40%，为同业龙头中最高。201 年的可售资源为亿人民币，管理层对70%的售出率感满意。该行预期，2014财年华润置地销售将增长20%。

　　年初至今，华润置地购入之土地总建筑面积为6 0万平方米，成本为25 亿人民币。管理层誓言维持收购步伐，以保高增长，而母公司深圳资产的潜在注入料于2014年第三季进行。

　　华润置地的资产负债表强劲（预测净负债比率为%），借贷成本亦极低（ .57%），管理层料201 年发展毛利率将见底（下半年将为%），2014/15财年为28- 0%。华润置地强劲的出租物业组合亦带来可观的租金（25亿元），按年增 .6%。

　　该行指，监于华润置地的商业模式独特，住宅销售正快速增长，且租金组合进一步向好，维持买入评级，目标价由28.8元上调至29.88元。2014年预测市盈率为11. 倍，估值不高。

　　花旗发表研究报告表示，基于花样年（）建议分拆旗下主营物业管理和社区服务的彩集团，以及拟收购内地若干房地产项目，上调其目标价，由1.5元升至1.85元，以反映将其估值延伸至2014年，相当较每股资产净值（NAV）折让50%，维持买入评级。

　　花旗指，花样年201 年累计实现合同销售金额约67亿元人民币（下同），逊全年目标100亿元，集团管理层指11、12月将分别加推15亿元及2 亿元货量，有信心完成今年的销售目标，该行料其于预测2012至2015年核心盈利复合增长率逾20%。

　　花旗预期，集团分拆旗下彩生活集团，有助释放相关业务的价值，将是具潜力的增长领域，但其进展或较预期缓慢。花样年管理层预料，其物业相关服务业务盈利，未来年应可贡献盈利的25- 0%。花旗指保守假设该项业务的盈利年均复合增长率 %，有大量上调空间。

　　该行指，截止上周四，花样年今年已回购2.97亿股股份，占已发行股本的5.7%，花旗认为，在集团拟收购若干房地产项目的背景下，回购行动合理。集团预留42亿元人民币的现金，收购或以股份或股份、现金结合的形式支付。而该行下调对花样年预测2014至2015年度的盈利预测4至1 %。

　　花旗表示，截至10月底止，远洋地产（0 ）实现销售额 10亿元人民币，按年增5%，完成全年目标的88%。与同业不同，远洋地产采取较平衡的发展模式。2014财年，远洋地产的销售增长将维持10至15%，金额将超出400亿元人民币，其可售资源达700亿元人民币。远洋地产现时迈向实现2015年500亿元人民币的销售额。评级维持买入，目标价由6.78元上调至6.82元。

　　2014财年，远洋地产的应占租金收入应可超10亿人民币，较201 财年的7亿人民币高约%。随着成都大慈寺及北京颐堤港等重点项目稳定后，远洋地产2016财年应占租金收入可增至20亿人民币。

　　土储收购方面，远洋地产步伐较同业慢，年初至今只购入总建筑面积15.5万平方米的土地。虽然新地块多数处一线城市，毛利率达20- 5%，惟高地价或令远洋地产选择其他渠道。

　　该行预料，远洋地产将透过多项举措深化与(,)的合作，如中国人寿增持远洋地产、低成本的资金支持、中长期与中国人寿就未开发项目的潜在合作。远洋地产现价较2014年预测每股资产净值折让49%，201 及14财年预测市盈率为8.8倍及8.2倍，长期持有估值吸引。

　　花旗表示，禹洲地产（）自上市以来，执行能力持续良好，并能完成销售目标。公司一直重点发展的海峡西福建市场，已发展得蓬勃。集团与合营夥伴的潜在合作，亦值得憧憬。其销售额已破100亿元人民币大关，年复合年增长率有望达29%，而且借贷成本在下降。该股现价较资产净值折让69%，明年预测市盈率仅 . 倍。目标价由2.9元微升至2.92元，重申买入评级。

　　花旗认为，雅居乐（0 8 .HK）基本面疲弱，但估值不高，维持“中性”评级，目标价由9.02元上调至9. 元，相当2014年每股资产净值预期15.5元折让40%。该行并将雅居乐201 -15年每股盈利预期上调1%-9%，以反映2014年预期的销售计划。

　　花旗对雅居乐的基本面看法审慎，因其201 -15年度采取急速发展策略、而且在201 年录得疲弱销售后采取的最新执行策略。该行认为，按照今年至今同业的表现，雅居乐计划在2016年，全国范围推出1500万平方米、项目翻倍的策略很可能是过分扩张，该行更倾向认为雅居乐应该集中发展熟悉的广东主市场及物业市场。

　　该行指出，雅居乐今年首十个月仅录得24%合同销售增长，约全年目标71%，属业内少数有机会未能达标的企业，跑输同业。该行认为，低销售率主要因为其主要市场为大单位及豪宅市场，其盈利前景也属业内较差的一家，故该行对其2014年前景预期较保守。另外，今年至今雅居乐以1 9亿元人民币购入内地22幅土地，土储策略进取，料其201 年底的资产负债比率将会上升至%。

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