资金来源增幅大降四成政策倒逼房企转型

2020-01-18 来源：开平租房网

　　“万科做到1000亿的时候不是一个好消息，就像家电业做到1000亿的时候，几乎没有利润了。”近日，阳光100置业集团董事长易小迪在山东潍坊表示，在政策重压下，开发商不得不通过“薄利多销”来维持生存。

　　2010年，万科的销售收入达到惊人的1000亿元，但专注住宅的万科利润率一直不高。从去年开始，万科发力物业，今年又承接大单保障房项目，战略调整的思路十分明显。

　　事实上，万科的表现也是整个行业的缩影。随着开发贷的收紧和销售的萎缩，房地产企业的资金链正在趋紧。在空前严厉的房地产政策下，大型房企纷纷在今年走上转型之路。其中，伴随着的隐退，万通宣布加码投资性物业；龙湖则大举进军度假地产。

　　"安乐死"的风险

　　本月11日，中石化旗下方兴地产宣布，已与、苏格兰皇家银行、及野村就发行2021年到期的5亿有担保有限票据订立购买协议，年息为6.75%。

　　此前的月 1日，龙湖地产也成功发行2016年到期的7.5亿美元有限票据。同日，越秀地产在香港融资5亿港元。此外，恒基、世茂等企业也正在酝酿境外融资计划。进入2011年，房地产公司海外融资的动作愈加频繁。

　　“开发企业的资金面继续保持紧张，未来还可能加剧。”上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭向《每日经济》表示，资金链的紧张被认为是企业启动海外融资的主要因素。

　　根据国家统计局的，今年1~ 月，房地产开发企业本年资金来源19268亿元，同比增长18.6%，增幅比去年同期大幅下降42.8个百分点，且明显低于25%的近10年历史均值。

　　自去年以来，房地产企业的国内开发被叫停。在“限购令”领衔的“新国十条”下，今年市场成交量大幅萎缩，房企通过销售回款速度明显减缓。

　　4月19日，SOHO中国董事长表示，销售收入是企业资金的最大来源，未来1~2个月间，如果成交量继续低迷，企业就不得不通过降价销售来弥补资金的不足。这与易小迪的结论不谋而合。

　　易小迪还警示，在土地成本高企、销售又不能改善的情况下，房企有可能遭遇“安乐死”，即虽然企业正在从楼市获利，但一旦项目售罄，企业就很难再度进入房地产行业。

　　发力二三线城市

　　事实上，今年以来，大型房企已纷纷顺势而动，寻求转型之路，而这样的战略从去年甚至更早就已开始酝酿。

　　4月11日，河北省住房和城乡建设厅与北京万科企业有限公司在京签署了《关于建设保障性住房的战略合作协议》。根据协议，万科将在河北省的6个城市建设6000~8000套保障房。

　　万科参与保障房建设的积极性一向颇高，而在商品房市场的低迷预期下，今年下达的1000万套保障房建设任务，似乎给房企带来一些利润空间。

　　实际上，保障房的利润并不是万科着眼的重点。万科集团副总裁毛大庆向《每日经济》表示，希望通过这批保障房的建设在这些城市树立万科的品牌，未来在获得商品房用地时也能借此获得一定优势。

　　这6个城市分别是廊坊、保定、唐山、秦皇岛、沧州和张家口，随着“环首都经济圈”框架的浮现，万科的大北京战略已跃然纸上。

　　一直在酝酿的阳光100仍然没有进军一线城市的计划。继去年在无锡、武汉等多个二三线城市布局之后，阳光100今年又在山东潍坊推出一个城市综合体项目，其住宅项目的售价很可能破万，这将引领当地市场。

　　即便在政策调控下，易小迪也对二三线城市颇为看好，他向表示，未来一线城市房价将滞涨，二三线城市房价则会波动上涨。截至目前，在一线城市中，阳光100仅在北京开发了一个项目。

　　布局投资性物业

　　除二三线城市之外，更多的大型房企正在着手调整产品结构。按照潘石屹的说法，即“走斜路”，如布局商业地产、地产、老年地产等。

　　本月14日，酝酿了4年的万通实业正式宣布转型，将更多的精力用于投资性物业的发展，企业名称也变更为“万通控股”。同时，冯仑出任新出炉的万通控股董事长，原总经理许立接替冯仑，执掌新万通地产。这是万通5年来的第二次变身。2006年，万通为了上市进行分拆，完成了工业地产和业务布局。

　　按照万通的转型目标，未来5年内，将使商用物业的收入占总收入的15%，利润占总利润的 0%，投资级持有物业占总资产的20%- 0%。随着上月 1日以15.5亿元摘得上海虹桥一商务地块，目前万通持有的经营商用物业项目已达6个，包括此前与中金公司等联合拿下的北京CBD核心区Z 地块。

　　万通的转型颇为高调，但并不是第一个。今年年初，龙湖地产在北京推出第一个商业地产项目，欲将其在重庆的开发经验进行复制推广。而去年9月，本报就在其总部获悉了这一调整计划。

　　此外，凭借2010年在山东烟台、云南玉溪拿到的大体量土地，龙湖今年正式宣布进军度假地产。龙湖地产执行董事秦力洪向本报否认了"转型"一说，但仍表示，此举是为抓住二三线城市产业升级的机遇，实现全国化战略布局。

　　据了解，去年龙湖新增土地面积为1197万平方米土地。由于进入了烟台、玉溪、大连等地价较低的区域，平均收购成本为1795元/平方米。