土地市场风向渐转大房企避风头个体户炒地皮

　　根据法律，个人是不允许开发房地产项目的；个人拿到后一般存在自建公司、联合开发、等地皮涨价转手三种出路

　　“经过5 轮的激烈角逐，‘个体户’最终击败‘正规军’，胜利夺得××宝地……”如果把中超的解说员拉过来解说土地拍卖交易的场面，想必会很精彩。

　　从4月份以来，自然人（个体户）拿地已经成了土地拍卖市场一道亮丽的风景。先是李燕如取得天河东圃地块，随后是俞建东取得慈溪地块，再到杨尚平、胡文祥二人取得花都地块……自然人拿地之执著精神以及大手笔，令不少“正规军（开发商）”自叹不如。

　　“正规军”不敌“个体户”

　　过去，土地市场的激烈角逐皆是房企之间的游戏，即使偶尔有自然人参与，也大多无力与实力雄厚的开发商抗衡至最后一刻。但今年4月份以来的土地拍卖市场却出现了180度的转变，自然人在多次土地拍卖会上脱颖而出，并最终获得土地的使用权。

　　6月6日，浙江嘉兴土地出让会上，出让8块土地中，5宗地块都被自然人竞得，5宗地块面积总9 1 1 6 m 2，占8宗地块总面积20946m 2的近一半。

　　此前的4月28日，自然人李燕如以个人身份与越秀地产等1 家品牌房企抗衡，经过5 轮的竞价后，最终以5 .2 6亿元的高价竞争得。

　　5月29日，自然人俞建东以底价4. 亿元拍得浙江慈溪慈土储（横河）1101# -1地块使用权。此地块位于慈溪市横河镇将盔山，占地1 .4万平方米，容积率1.5，总价款4. 亿元，是70年产权的城镇住宅用地，楼面价为每平方米2150元。

　　5月 0日，广州国土局正式挂牌出让花都区广花公路以东一幅二类宅地，此地块最终由杨尚平、胡文祥二人以自然人身份以底价摘得。公告显示，该幅地宗地位于花都区广花公路以东，新华环城公路以南地段。土地面积 6504平方米，可建设用地面积12 95平方米，挂牌价6151万元，楼面出让均价1828元/平方米。

　　5月 1日，东莞号2012W G 020的塘厦镇四村地块正式出让，经过 家竞买人57轮争夺，最终被朱文广、何树蓉、陈金潮三人以个人名义联合拿下，成交价2. 1亿元，是东莞实行土地招拍挂以来个人拿地的最高金额。

　　中原地产项目部经理黄韬表示，从过去几年来看，与资金雄厚、经验丰富的开发商相比，自然人很少能拿地成功，但近期自然人多次成功拿地，这起“正规军”不敌“个体户”的竞拍背后可能并不简单。

　　投资资金迫切寻出路

　　事实上，自然人拿地的现象在温州更为突出。在去年下半年土地市场成交低迷后，房企齐刷刷观望的同时，温州投资客就已经掀起拿“迷你”地块的热潮，曾经创下成交的5幅地块中有 幅被温州投资客拿下的纪录。

　　自然人为什么会热衷于拿地？从中国证券登记结算公司近期发布的一组可以看出端倪。

　　数据显示，在过去的一年零4个月，A股自然人账户持股市值超过1000万元的有1.88万户（其中826户持有市值过亿），这比2010年底少了4519个千万账户。如此庞大的资金“逃离”股市后，会流向哪里？暨南大学学院教授胡刚认为，在股市震荡、楼市调控的现状下，个人拿地行为的出现，可能意味着投资资金在寻找新的出路，转向土地市场淘金。

　　中房信研究总监薛建雄同时认为，相对资本市场及其他行业，土地市场风险相对较低，不管楼市好与坏，房子一般都可以卖出去，顶多是利润高与低的区别，再加上国内私募的盛行，自然人很容易找到合作开发者，资金转向土地市场是顺理成章的事情。

　　从自然人所拿地块来看，一般以“迷你”地块为主，建筑面积不是很大，地价款一般在1亿- 亿元之间。温州中小企业发展促进会会长周德文日前指出，土地是稀缺资源，至少增值保值是没问题的，很适合民间资本进入避险。而迷你地块体量相对较小，一两亿的资金，适合自然人资金的快进快出。

　　有炒地皮之嫌

　　从去年调控以来，对市场把握不准的房企拿地步伐逐步放缓，从而使土地市场持续遇冷，流拍及底价成交现象频现。自然人在这种现象下拿地，难免会让业界认为有炒地皮之嫌。

　　克而瑞提供的个人拿地数据显示，近年来，上海共有10幅土地被自然人竞得，这10幅土地中有八成为用地。薛建雄称，目前，上海10幅由自然人拿下的地块中，仅1幅土地有一家注册公司拿到施工许可证，但目前尚未动工。“部分自然人确实有炒地皮之嫌。”

　　世界温商上海服务中心主任孔帅日前表示，自然人拿地后有三种方式进行运作：第一种是通过私募寻找房企联合开发；第二种是自然人成立开发公司直接开发；第三种为自然人等土地升值后直接转卖给其他企业。

　　这三种模式，在薛建雄看来，自然人成立开发公司自己开发，不仅需要多重手续，还需要一定的资质，确实有一定的难度。如果找开发商合作开发，也需要一定的时间和人脉，而等地价上涨后直接转卖给其他企业是最为方便快捷的操作方式，这也是自然人最乐于采取的一种方法。

　　上海闵行区闵北商业E2地块是出现得最早的自然人拿地项目，目前为止仍未进行开发。薛建雄分析称，近几年，地价涨得比房价还快，自然人直接炒地皮就可以大赚一笔，用不着花时间去找其他房企开发。

　　只是过过手，最终流回房企

　　“自然人开发的房子，会不会存在风险？”自然人频繁拿地之后，在引起业界人士关注的同时，还引起了有住房刚性需求的市民关注。

　　根据法律，个人是不允许开发房地产项目的，自然人拿地之后，必须要注册房地产公司才能进行开发，而这样一个新注册的公司，一般有关部门会给予一个临时资质。

　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭日前指出，由于开发土地的专业程度要远远高于商品房购房投资，许多由自然人组建的小型开发企业由于风险控制能力差，开发经验不足，项目开发到一半就难以为继。有的项目由于建设质量与规划上的缺陷，打包转让也无人接收，最后变成“烂尾楼”。

　　合富置业首席分析师龙斌认为，自然人拿地存在的风险与后续资金、地块市场走势的变数有关，如果后续资金不足，不排除会出现项目无法开发下去的现象。中原地产项目总经理黄韬建议，对自然人拿地加强项目审核及预警，防止出现项目烂尾风险。

　　但也有不同的看法。地产经济学家邓浩志认为，表面上看，自然人无论是资金、开发经验、管理能力都和房企相差甚远，但敢以自然人身份拿地的肯定不是普通人，一定是有资金实力的。

　　“还有另外一种可能，自然人和某些开发企业有着密切关系，这些项目在这些自然人手上更多的可能只是过过手，最终还是会和某些专业机构合作进行发展。所以无论是资金还是开发质量问题应该是不大的。”邓浩志分析。

　　走势

　　自然人拿地难成气候

　　在不到60天的时间里，连续多个自然人拿地，会不会对土地市场及房地产市场带来一定的影响？自然人拿地会不会成为一种新趋势？

　　薛建雄认为，从近三年的土地交易总数来看，个人拿地的案例仅在少数，对土地市场及楼市影响并未显现。只要地价没有大涨的空间，就不会有太多的自然人会去炒地皮。因此，自然人拿地不会对楼市产生较大的影响。（来源:南方都市报 南都）

　　也有人认为，自然人拿地对楼市的健康发展反而会起到正面推动的作用。孔帅日前表示，自认人拿地后采取和房企联合开发模式，一方面自然人利用房企丰富的房地产运作经验获得收益，另一方面房企利用个人资金缓解了资金链压力，也分散了双方的市场开发风险。

　　家和地产副总裁张建勋认为，自然人拿地对土地市场和房地产市场不会带来多大影响，毕竟土地市场和房地产市场相对成熟，如，土地市场拍卖都有具体的要求，什么时候开建等都已经明确的了。

　　“自然人拿地对土地市场只有一个好处，那就是在竞价阶段，有自然人的参与，加价幅度不会那么快，更有利于土地交易价格趋向合理。”张建勋表示。

老是乏力犯困怎么回事
吃什么可以根除痛经
宝宝流鼻血是什么原因