如何把握时机投资纵贯城铁沿线

　　2016年 月，Crossrail 2（中文简称：纵贯城铁）获得了英国国家基础设施委员会（National Infrastructure Commission，后文简称NIC）的许可，为纵贯伦敦南北的重要轨道交通工程的施工建设铺平了道路。随后，在英国财政大臣乔治 奥斯本的财政预算中，纵贯城铁也获得中央预算批准，并获得了8000万英镑的拨款，用于总投资预计为 20亿英镑的启动。

　　国际著名的顾问服务机构毕马威（KPMG）日前发布的报告预测，纵贯城铁将为伦敦带来不低于1020亿英镑的经济收益。正如报告所预测，轨道交通将大幅度提升沿线居民的通勤便利度，推动沿线站点的经济发展、创造近20万新的工作岗位、推动区域改造升级从而刺激房价上涨等。

　　新的轨道交通规划项目对沿线房价产生怎样的额外推升作用？以及在哪些站点附近购房更为明智呢？本期专题文章，我们为您分析。

　　向伊丽莎白线取经

　　虽然距离正式通车还有二到三年时间，横贯伦敦南北的伊丽莎白线城铁（Crossrail1，原称横贯城铁）已经为其沿线周边的房产带来了55亿英镑的增值。

　　自2008年伊丽莎白线项目获得政府批准和皇家特许后，沿线站点750米范围内的房产价格比周边市场的额外增幅高出5%甚至更多，一些站点的价格甚至高出40%，这不仅仅是因为该项目提供的交通连接性的改善，同时还受到沿线城市改造升级的工程的推动， 莱坊住宅研究部主管Grainne Gilmore表示： 目前距离全线通车仍有两到三年的时间，市场红利期还有相当长时间。

　　对于总投资270亿英镑的纵贯城铁来说，将会全面带动沿线站点区域的升级改造，至少新增20万新工作，推动沿线新建住宅20余万套。

　　投资第一阶段: 规划期

　　最新调查显示，住在纵贯城铁沿线站点附近的业主已经开始明显受益，近几年的房价已经比平均行情额外上涨。

　　莱坊公司公布的数据显示，纵贯城铁线路沿线Seven Sisters的房价在过去两年中已经出现了大幅提升，由 221,000涨至 7 ,000。2012年起，Dalston地区的房价同样出现了大幅提升，从 80,496上涨至 590,107。

　　在纵贯城铁最北端，赫特福德郡的Broxbourne，平均房价已经从2012年的 296,000飙升至2015年的 69,000。而线路另一端的Shepperton站，其房价的涨幅则没有那么的剧烈。从2012年11月到2015年11月这时间内，平均售价从的 00,000升至 47,000，这也表明该地区的房价有较大增幅空间，且房价相对较低。

　　英国房地产服务站emoov预测称，纵贯城铁将给沿线房产带来刺激，未来5年左右飙升74%左右。因为纵贯城铁沿线有大量区域将是首次享有地铁的便利，市中心通勤的时间将降低三分之一到一半左右。

　　在规划期，投资者对车站周围的房产有较大的升值预期， 仲量联行住宅研究部主管Adam Challis分析称。

　　Challis以横贯城铁沿线开发商购买建设土地为例，大机构选择在2008年项目获批之前已经购入大量住宅建设土地。目前，纵贯城铁就是处于这个阶段， 我们正处在第一阶段的中后期， Challis表示： 这个时期的投资者本着长远的目标，购入时价格往往较低。市场迹象表明，投资者已经开始了行动，至少在项目获批之前和财政预算承诺拨款前已经开始买进。

　　投资第二、三阶段: 开工期和通车期

　　第二阶段即施工正式开始，当开掘隧道的大型盾构机开始进入伦敦地下施工的时候，将激发另一波针对土地及现有房产的购买潮。

　　当纵贯城铁按计划开工，其影响将是巨大的， Countrywide的研究部负责人Johnny Morris表示： 一旦开工，投资者对项目红利的预期将有明确的信心。

　　以目前在建即将通车的伊丽莎白线为例，自2009年5月开工建设以来，其沿线周边的平均房价已经飙升了52%，远高于同一时期内 0%的全英平均增幅。

　　其中，伦敦西部的Ealing与东部的Forest Gate在这七年中的房价涨幅最为猛烈，幅度均超过60%。表现最好的15个站点中，有超过一半站点属于交通三区和四区。即使是那些涨幅并不突出的站点，它们的表现也优于英国平均水平，包括Twyford（涨幅 8%），Brentwood（40%）Reading（涨幅41%）。

　　而且，伊丽莎白线的涨幅还在加快。emoov的最新预测称，从现在起到2019年伦敦横贯城铁全线通车之间，沿线站点附近的房地产价格将平均上涨16万，增幅约为60%，是同时期伦敦房价平均涨幅 0%的两倍。其中，横贯城铁位于伦敦五、六区以及周边的房产将呈现高于60%的更大增幅。

　　新建轨道交通对行情的影响类似，按照伊丽莎白线的变化情况，纵贯城铁也将有类似的表现， Johnny Morris表示： 投资的第三阶段将是项目完工通车之后（预计20 年之后），沿线站点的土地价值和房价进入最后的上涨高潮。

　　对于纵贯城铁沿线而言，无论在哪个阶段投资，赢家一定多于输家， Challis表示。

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