房地产限购令只是权宜之计.蹭飞

从北到南，房地产“限购令”的接力棒从上海传至广州、深圳等十余城市，不过十天时间。虽然各地政策略有差异，或是限制第二套购买，或是限制第三套购买，究其源头，都与“京版国十条”有关。早在4月份北京就曾如此规定：“北京家庭只能新购一套商品住房”。

既然限购，不让买就不买吧。可是拥塞在市场里的那些钱往哪里去呢？这不是杞人忧天。

今年2月份CPI涨幅达到2.7％，即已超过了2.25％的一年期存款利率，居民实际存款利率也第一次由正转负。8月份CPI攀升至 .5％，首次超过 . ％的三年期存款利率，居民在银行的存款业已七个月连续为负利率。街头巷尾都在商议着怎样让钱保持必要的“浮力”。

商品房就这样被推到了最前沿，买房保值成为很多人的首选。这其中的逻辑可能很简单——“负利率”成为土地黄金成色急剧提高的重要推手，以土地为主要生产资料的商品房怎么可能会被随意削价呢？“限购令”固然能阻止投资或投机者大批囤房，而一些高价商品房也可在当地政府勒令下，谨慎调价。但关键在于“限购令”的定义是“暂时性行政规定”，也就是说，在一个可以估量的、并非很长时间段之后，“限购令”终将解禁。

这个预期被今年1至9月的土地价值给予了注脚。全国 0个主要城市获取土地出让金8900亿元，而去年同期仅5200亿元，大幅增长了近70％。微妙之处在于，北京、南京、武汉、杭州、深圳等城市，相比去年土地出让数量同比是下降的，其中杭州、深圳下降幅度超过20％，北京也下降了9％。少卖了土地，收取的土地出让金却大幅增加。地价的上涨不言而喻，地价和房价间的关联谁能视而不见呢？

使许多经营户急切盼望有一个好的经营场所。为此都看到了，被出让的土地终将变成商品房出售，地产商多支出的土地款终究会体现在房价上，持币观望的家庭也必然会将财富倾移向商品房。负利率像鞭子一样在后面驱赶财富，商品房则像财富避风港，坐等有着多余或并不多余的储蓄的人们趋之若鹜。

都看到了，如果土地买卖与地方财政收益之间的转换关系没有变化，高地价、高GDP最终会外化为难以退烧的高房价。今年以来，一个值得注意的现象是“地王”称谓不见了，但是掩盖了“地王”，却没有能掩盖其背后越来越庞大的现金流动。而且更需要关注的是，既然在减少土地出让的同时，土地收入可以同比上升70％，地方如何有动力扩大土地供应规模？土地供应规模的减少是确定的，反映在终端商品房的表现则是供应量下降。

所以，我们担心，暂时的“限购”，只不过是让身处财富贬值焦虑的家庭，对如何转移投资方向变得无所适从，而一旦“限购令”解禁，像“堰塞湖”一般沉积的财富，就会令房价报复性反弹成为大概率事件。

所以，我们相信，这种头疼医脚的应急式调控的确见效很快，能收一时之功效，但始终是权宜之计。我们更应该视之为关键改革的时间窗口，切不可以为大局已定，而不知这样的调控很可能累积更大的调控压力。

在近期国土地税费金改革国际研讨会上，一位土地改革官员感叹道：“明代张居正从提出清丈全国土地到实施基本完成，也就是两年多的时间，而我从200 年接到房地产税任务时是满头黑发，七年过去了，我头发基本上全白了。”即便如此，以长期征收房地产税替代畸形的土地拍卖制度，仍然崎岖难行。每一届地方财政都期望将土地收益最大化，宁可在这个畸形的链条上，不断延伸出暴力拆迁、强占土地等恶性事件，如果这就是土地转型的代价，只能说这个代价带来的聚变风险，被大大低估了。