二套房贷收紧信号渐别房地产政策蜜月期.蹭飞

21世纪经济报道7月2 日讯 7月20日，刚刚出差回来的高泽（化名），看到银监会主席刘明康在银监会第三次经济金融形势通报会上的“讲话精神”，既在意料之中，也在意料之外。高泽是某国有银行总行个人信贷部高管。

“讲话精神”也同时挂在了银监会上非常醒目的位置。文件再次强调各家银行要严格执行“二套房”标准。前些天已经从络、报纸各种渠道听到消息的高泽，心中同样存有稍许不解。“说到房地产市场的泡沫和风险，2007年、2008时不是更严重？”他说。

一直以来，个人住房按揭政策的变化对住房需求的影响巨大。对于近期的政策调整，北京科技大学教授赵晓认为不是孤立的现象，“房地产市场的“政策蜜月期”已经结束，接下来又将进入“政策博弈期”，更多的调整将随之而来。”

收紧二套房贷在预期之中

在7月17日银监会第三次经济金融形势通报会上，刘明康要求，各银行业金融机构要切实加强风险管理，进一步优化信贷结构，提出了十点要求。其中第十点是控制房地产贷款风险，严格执行“二套房”标准，严格按规定执行住房按揭贷款首付款比例和贷款利率，对投资性住房要坚持首付高成数、利率严格风险定价和资信严格审查的原则，严格执行与借款人100%“面谈”、“面签”制度，采取切实有效措施防范“假按揭”、“假首付”现象的发生。

在这个信息时代细心的人找到了字里行间的差别。21世纪不动产高级分析师孟奇说，去年国务院有关“二套房贷”的精神时，还提到了一部分二套房可酌情享受优惠政策，但这一次被忽略了。孟奇所指的是，国务院总理温家宝2008年12月17日主持召开国务院常务会议时，研究部署促进房地产市场健康发展的政策措施。其中涉及到“二套房贷”的描述是，“进一步鼓励普通商品住房消费。对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策”。孟奇认为，这一次措辞更加严厉，限制得也更加严格。

银监会文件精神出台的背景在于2009年上半年信贷的井喷态势。 招商证券研究中心最新题为《中国房地产信贷政策展期与分析》的报告中指出，房地产信贷短期收紧已在预期之内，而下半年继续加快信贷增长的空间已比较有限。从上半年楼市的运行状况上看，楼市去库存化进程在购房需求（房屋销售）强劲回升的带动下明显提速，然而房屋的开发效率则未有显著回升。考虑到我国目前的房屋开发周期一般在个月左右，假设房屋的开发效率由2008年9月开始收缩，自2009 年9 月开始扩张，预计今年9月后可能出现个月的供给断层。为了防止未来房价因供需失衡而出现过快上涨，抑制购房需求显然比加快住房供给更为有效也更为实际，因此金融机构在今年下半年整体信贷增速放缓的背景下收紧房屋信贷，特别是“二套房”按揭贷款，便在预期之内。