沪松江大学城陷空城困局

近日，上海松江大学城“大地主”（6008 ）发布公告称，将以总价5.88亿元将松江大学城学生公寓五期B、C地块转让给上海广陈资产经营管理有限公司和上海松江大学城建设发展有限公司。这是上海市推进松江大学城产业回购的首项举措，此类收购还将在今年继续进行。 “五期项目虽已取得土地批复，但房地产未能顺利办理，且由于该资产买卖涉及折旧费、税收等问题，故一直闲置，直至最近才重启。”据一位接近东方明珠的知情人士透露，松江大学城区部分物业闲置，政府回购有利于盘活存量资产，优化该大学城的产业配置。 松江大学城位于上海松江新城区西北角，占地约8000亩，是目前我国规模较大的大学园区。由于是在一片农田上规划建造起来的，因而松江大学城多年来几乎是一座“空城”。截至目前，其内部学生公寓和教室等公共设施的使用率较低，区域内的住宅小区空置率畸高，租售比约为1/1000，人口导入缓慢。 业内人士指出，在城镇化浪潮中，以松江大学城为核心的松江新城区遭遇了片面追求土地和投资快速扩张、人口市民化缓慢的瓶颈。随着该大学城的资产利用率下降，对周边经济的辐射作用也被削弱。就目前来看，从产业回购到逐步推动经济结构调整，松江大学城还有很长的路要走。 大学城拉动地价飙升 2001年10月，松江区无偿提供 600亩土地建设松江大学城校园，提供1000亩低价土地建设大学生村。东方明珠股份有限公司等社会企业组成投资主体出资建设并拥有大学城资源的所有权，高校以长期租用方式进入园区。这种前所未有的“区里出土地、企业搞基建、高校租赁进驻”的建设模式被业内称为“松江大学城模式”。 上海社会科学院城市和人口发展研究所所长郁鸿胜指出，松江大学城在这种大项目带头、大投资拉动的背景下迅速完成了城镇化阶段。此后高额的房地产增值使松江区建设大学城时奉送的土地价值很快凭借地产收入而收回，从而快速促进了地区财富的积累。 据了解，随着松江大学城打桩声起，松江新城房地产骤然升温，土地价格飙升。松江区政府一位官员表示，松江大学城的建设对周边土地的升值起到了关键作用，松江区为此还专门为大学城规划了一个占地 000亩的配套区。 据松江大学城建设发展有限公司的资料显示，在筹建大学城之前，新城区是大片低洼农田，地价大约为25万元/亩。大学城开建后，以大学城为中心的城南区地价涨至 6万元/亩，城北区涨至40万元/亩，商业用地则涨至50万元/亩。房产价格由原来的1700元/平方米上涨至2800元~2900元/平方米。按当时价格估算，大学城配套房产区的土地至少可售出12亿元~15亿元，远远超过松江区为建大学城所投入的前期费用 .5亿元。 同策咨询显示，目前松江大学城区域普通商品房用地价格为900万元~1100万元/亩，公寓售价约为14000元~17000元/平方米，别墅售价为20000元~22000元/平方米。 从200 年至2005年，上海外国语大学、上海对外贸易学院、上海立信会计学院、东华大学等7所大学先后建成并开学，总数10万人的大学师生为荒凉的松江注入了鲜活的人气。短短几年内，松江区行政机构、上海市第一人民医院、上海市图书馆松江分馆等落户大学城，中小学校、大卖场、酒店等配套纷纷竣工。此外，松江大学城预期的知识科技效应、优越的地理位置和完善的基础配套也吸引着大批国际知名高科技企业进驻。 “松江大学城先是以大学城的主题概念引来投资者关注，再以重量级的产业项目导入人口，最后通过交通和商业配套的完善，成为疏解中心城区人口的卫星城，成功地塑造了上海远郊区的产业经济。”房地产战略专家周建成博士表示。 “先造城后造市”酿苦果 在松江大学城房地产投资连年高速增长的背后，是“先造城后造市”的苦果，是概念炒作带来的空城危机。 “过度强调未来和预期吸引了大量投资者的关注，楼盘的前期价值被过度透支，这引发了松江大学城市场的低迷。”汉宇房产研究部经理付伟指出，早在200 、2004年，松江新城地区的楼盘就以松江大学城的概念为卖点炒作区域房价。在2007年，大部分上海郊环外地区的楼盘售价还是5000元~6000元/平方米时，松江新城已爆出万元以上的高房价。 在2004年进入到开发建设高潮的松江大学城及松江新城地区，购买者中多为投资客，自住购房者比例较低。目前，该区域入住率仍然偏低，人气低落。克而瑞上海事业部总监付琦表示，松江大学城及松江新城的建设走的是粗放型的城镇化老路，这种“地方政府廉价供地，开发商高调圈地，以房地产开发经营为先导”的开发模式导致人口结构难以均衡。 “整个松江大学城板块至少有200万平方米的存量商办物业待售，严重地供大于求。”付琦指出，松江的产业结构比较低端，主要以加工制造业为主，流动人口多为大学学生和产业工人，这些人群很难成为房地产项目的客户，导致当地的住房需求与市场供应出现了错位。 经过10多年的建设，以政府主导构建的松江大学城虽取得不错的成绩，但事实上，给上海带来的收益仅限于教育资源和产业园区地理上的聚集。郁鸿胜指出，松江大学城最大的问题是园区内7所大学都是偏文科的综合型或专业型大学，与松江的制造业人才需求无法匹配，毕业生很难留下来服务当地经济，很难产生实质性的知识外溢效应。 “松江大学城的开发还处在初级阶段，发展到成熟阶段至少还需要10年时间。”郁鸿胜称。