央行降息利好有限房地产还未度过冬天

　　本报 栾璐报道

　　9月15日央行宣布降低“两率”，16日，在上证指数下跌4.47％的情况下，房地产股近三分之一上涨，其中国兴地产、绿景地产涨停。

　　前段时间上市公司中报显示，房地产企业现金流量连续下降。其中金地集团经营活动产生的现金流量净额为-14.74亿元，每股经营活动产生的现金流量净额-0.88元。

　　央行此次出台货币政策组合拳，给了众多资金紧张的房地产企业一线希望。据《东方早报》报道，SOHO中国董事长潘石屹在得知央行降息的消息后大呼 “‘解放军’终于来了，幸好，来得还不算迟。”他的意见也代表了一部分房地产企业的心声。就他们的看法，央行降息源于对整个经济宏观面的考虑，在美国金融领域的暴风雨席卷全球之前做好防台风的准备，这对受资金紧缩之苦的房地产企业来说是一个重大利好。

　　信贷对房地产的影响主要包括开发贷款和购房按揭贷款两个方面。比较而言，对于现在的开发商来说，因按揭贷款的利息下降而拉升一部分购房预期，是更希望看到的结果。至于信贷放松能否达到这样的效果还有待评估。

　　银河证券首席经济学家左小蕾接受《中国产经》采访时表示，降息的一个直接目的可能是保护房地产。近期中小企业贷款难的问题尤为突出，央行新政策的出台更能解决中小企业“缺钱”的问题，因此宏观政策向中小银行倾斜应属“意料之中”。

　　左小蕾认为，央行降低“两率的新政对国内已经“入冬”的房地产市场影响甚微。她说，除非在松动货币政策的基础上,同时放松之前针对房市所出台的一系列控制政策,才会对国内房地产市场产生较明显的正面影响。

　　中国银行全球金融部高级分析师谭雅玲也对《中国产经》说，虽然这次央行降低“两率”对中小企业是一个利好，但对资金紧张的房地产企业来说，利好仍然有限。

　　商业性的房地产贷款时间一般比较长，短期贷款较少；个人住房按揭贷款一般都会高于5年，而这次贷款利率中个人住房按揭贷款下降幅度最小，加上这种贷款利率结构性调整，而且要到2009年1月1日才开始执行，这种微小的下调对个人住房按揭贷款的影响微乎其微。

　　经过计算，以利率下调15％计算，此次贷款利率调整后，100万20年期的房屋按揭贷款，贷款者可节省利息支出4 240元，月供仅减少180元。

　　可见，此次下调贷款利率和准备金率并不是针对眼下的楼市。而且央行在宣布降息的通告中也明确表示，目的是落实区别对待、有保有压、结构优化的原则，保持国民经济平稳较快持续发展。

　　瑞士信贷刚刚发布的研究报告中，预期国内楼价将进一步向下，预料2008年内楼价会跌15％，2009年再跌5％。瑞信认为短期内政府不大可能有直接的政策放宽。因此，瑞信将中国地产商的2008至2009年平均每股盈利预测分别下调 1％和 5％。

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