深圳住宅流拍现象频频5月可能成楼市触底拐

　　专家称近期深圳楼市上一手楼降价较混乱,买家观望情绪浓重

　　拍卖房价格普遍低于周边同类商品房房价,是否会拉底周边房价成疑问。

　　拍卖篇

　　春末已近初夏，深圳的房产拍卖市场仍旧没有暖和起来。近日，深圳多套楼市尽管降价，但是仍旧不能摆脱流拍的命运。有专家称，近期深圳楼市上一手楼的降价行为比较混乱，造成了一种市场迷局，买家观望情绪浓重。

　　参加拍卖注意事项

　　参加拍卖要注意什么问题？昨日，采访了几位经常在拍卖市场淘金的投资客，他们根据多年经验总结出以下几点需要注意的地方，并一再强调，拍卖前一定要实地踩盘，了解清楚楼盘位置、市场价格、房产证等相关情况。

　　●一些拍卖楼盘会欠下很多的物业管理费、水电煤气费等，之前要注意踩点了解，而且也要防范一些不规范的物业管理处趁火打劫：本来欠几百元管理费的它们可能说成几万。

　　●防范房子带租约。如某楼盘在拍卖前，被知道内情的开发商出租出去，市场价可以租 000元/月，而开发商才租1000元/月，并且一租就是10年，拍到了房子却吃亏。

　　●防范无法办房地产证，有些根本就不是商品房。

　　●防范烂尾楼。

　　●要注意税费问题。有些房以前登记的价格才5万，结果拍出50万，要缴纳的税费凭空又多出近10万。

　　●有时候拍卖的房子还有人住，而法院又不负责清场，结果引发纠纷。

　　●防范拍卖款项不包含的东西，如地价、土地使用费、安置费等等，结果拍到房子之后还缴纳多笔费用。

　　●提前与银行沟通有关贷款事项，准备好三天内要支付给拍卖行的全款。

　　住宅流拍现象频频

　　4月25日下午4点，深圳市土地房产交易中心举行的一场公开拍卖会上，特丰综合楼未售的25套房产整体拍卖遭遇流拍，无人举牌问津。同日下午的另外一场拍卖会上，21套住宅单位进行拍卖，面积集中在平方米。结果仅9套住宅拍卖成功，其余12套住宅也没有能够逃脱流拍的命运。一位在场的黄姓买家说，如果说前者流拍的原因因为一次性资金支付量大，存在风险的话，那么后者的流拍就要归咎于买家对于深圳楼市是否已经到了拐点的怀疑。

　　登陆深圳市房地产交易中心站看到，近期深圳多套住宅或写字楼遭遇流拍。4月25日共拍卖房产2 套，14套流拍；4月18日共拍卖房产5套， 套流拍；4月11日共拍卖房产7套，1套流拍；4月7日共拍卖房产 0套，20套流拍； 月28日共拍卖房产17套，12套流拍……

　　去年同期，媒体报道的《深圳住宅拍卖最抢手连续两月成交率高达100％》，一套约100平米住宅，经过多番举牌，以高出起拍价 0万元的价格拍出。

　　买家观望情绪导致流拍

　　业内人士分析，目前许多买家还在观望，对深圳楼市是否已经触底抱怀疑态度。这是导致楼市拍卖市场频频流拍的主因。

　　深圳市国土资源和房产管理局4月14日发布的房地产市场分析报告显示， 月份，深圳市新建商品住房销售均价为每平方米1 618元，比2月份下降16.5 ％，房价回落到去年4月的水平。报告显示，今年前 个月，深圳市商品住宅销售价格分别为每平方米15080.25元、每平方米16 14.58元、每平方米1 618.42元。今年一季度，深圳房地产投资规模和商品房建设规模有所增加，全市完成商品住房投资65亿多元，与去年同期相比增加10.64％；全市商品住宅销售面积51.94万平方米，与去年同期相比下降70.68％.报告指出，随着一系列房地产宏观调控政策的深入实施，今年一季度，深圳市房地产市场延续了去年底以来的调整态势，房价继续调整和回落。4月份，深圳楼市降价还在持续。

　　拍卖房买家以自住客为主

　　深圳市土地房产交易中心的有关人士介绍，中心拍卖的不动产，大部分都和住宅有关，这些拍卖的住宅一般价格比市场价要便宜。留意到，深圳市房地产交易中心站上成交的拍卖房产以住宅为主，而且面积多在100平米以下。该中心工作人员表示，举牌者多为自住用途，为此，他们还专门组织买家前往楼盘踩点。相比去年买家踊跃的场面，现在的购买者更谨慎。

　　统计发现，最近拍卖成交的几个楼盘价格普遍比市场价低 0％以上。如银湖一套豪宅，成交均价15248元/平米，而市场挂牌价24000万元/平米左右；黄木岗两套房子成交均价7 60元/平米，而目前挂牌价格在1..2万元/平米。业内人士认为，随着炒家离场，有自住需求的市民可考虑到拍卖市场挑选房产。因为一些拍卖房产的地理位置和户型以及价格很不错，性价比比二手楼市场更高。

　　5月或成楼市触底拐点

　　今年5月的春交会在业内人士看来，意义非凡，因为它将成为深圳楼市是否触底的试金石。

　　今年“五一”无长假，但深圳楼市的推盘热潮不减。据调查统计，深圳各区在“五一”前后半个月内新开盘或有新产品推出的楼盘有22个，共8400套新货，从新盘数量（包括在售盘推出新一期产品）来看，龙岗区位居全市之首，确定在“五一”前后开盘或推新一期产品的有8个。今年有更多适合首次置业者的小户型产品，而预期定价也将更加理性，业内人士预期产品定位和售价的回归有望带动一个成交高峰。

　　经历过去年下半年以来的量价双跌之后，深圳楼市格局已经发生了由卖方市场到买方市场的质的变化。因此，人们也将在此次春季房交会上看到许多久违了的品牌发展商的名字，深圳开发商的项目占展出项目的六成以上，重新成为参展主体。有专家称，“近期深圳楼市上的降价行为比较混乱，造成了一种市场迷局。所以，开发商不如把这次春交会当做一个集体探底、自救的机会，大家一起来降价。”

　　业内猜想

　　拍卖房乏人问津拉动同等片区房价下跌？

　　拍卖房问津者骤减，是否会影响购房者对市场的信心，同时拍卖房价格普遍低于周边同类商品房房价，是否会进一步拉底周边房价呢？对此，业内人士认为，拍卖房的现状正是深圳楼市冷清的正常表现，同时拍卖房由于数量较少，对周边楼市影响不大。

　　深圳市土地房产交易中心的有关人士介绍，中心拍卖的不动产，大部分都和住宅有关，这些拍卖的住宅一般价格比市场价要便宜。调查发现，拍卖房价格比周边房价普遍下浮 0％左右。比如春树里小区的拍卖房，起拍价格约为112万元，而从房地产中介处获悉，同户型该小区二手房售价在1 0万元以上。黄木岗两套房子成交均价7 60元/平米，而目前挂牌价格在1.1万元/平米至1.2万元/平米。尽管如此，业内人士仍旧认为拍卖房的价格偏低不会对周边片区房价造成影响，因为拍卖房数量非常有限，不会对市场造成冲击。

　　这位业内人士称，向来购买拍卖房的购房者以投资客为主。目前的流拍现象跟炒家看淡楼市市场前景、认为没有赢利空间有关。这是市场低谷的明显表现。深圳未来两年将持续增加土地供应，以缓解商品房市场的供应压力。 月底出炉的《深圳市住房建设规划2009年度实施计划》公布，2008年度，计划建设各类住房15.68万套，总建筑面积1215.9万平方米。2009年度，计划建设各类住房12.44万套，总建筑面积981.9万平方米。业内人士认为，随着住房供应量的增加，价格的进一步稳定，自住客的刚性需求被进一步激发，深圳楼市回暖越来越近。

　　本版采写 本报 唐洁

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