国税总局明确土地增值税清算问题

　　5月26日，国家税务总局发布《关于土地增值税清算有关问题的通知》，这是近年来国税总局发布的第二份关于加强土地增值税清算工作的文件。《通知》明确了土地增值税清算过程中若干计税问题。

　　土地闲置费不作财务支出

　　在确认开发企业的收入时，《通知》规定可根据商品房的销售发票或销售合同金额来确认企业的收入；而对于支出，在不能提供金融机构证明时，可按照“取得土地使用权所支付的金额”和“房地产开发成本”之和的10％及5％比例来确定开发企业的资金成本和其他开发费用。《通知》强调，开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得（作为财务支出）扣除。通知同时指出了质量、安置房费用、契税等税费的扣除问题。另外，《通知》还指出，纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。

　　实际上，今年4月17日的新“国十条”中已经明确提出，税务部门要认真做好土地增值税的征收工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。

　　开发企业将面临较大打击

　　上海易居房地产研究院发展研究所所长李战军认为，《通知》对目前我国房地产开发企业最为关注的土地增值税清算问题予以进一步明确，如果地方政府或者“主管税务机关”能够将之落实，无疑将对房地产开发企业造成较大的打击。“之前的国十一条中已经明确提到要对企业进行严格稽查，做好土地增值税征收工作。如今国家税务总局又正式发出通知，显然并非空谈，这必然会对房地产开发企业造成严重影响。”

　　但另一方面，李战军表示，目前看来，房价水平不会因此出现明显下降。“从一般经济学角度出发，交易量下降的下一步就是价格下降，然而，在交易量下降的同时，近来上海房地产市场的供给量也在进一步收缩，如此一来，价格实际上是可以得到维持的。”他认为，开发商不可能轻言降价，但减缓开发节奏、缩小开发规模可能是其应对调控政策的重要手段。

　　链接

　　不少开发商一度偷逃土地增值税

　　1994年就开始征收的土地增值税，其征税对象是土地及上面的建筑物。通过增值额与扣除金额之间的不同对比比例，税率分为 0％、40％、50％、60％四个（累进）级别。截至目前，这是中国税率较高的一个税种。但在2007年2月1日以前，土地增值税的征收一般采用的是“预征”形式——在楼盘取得销售（预售）许可证后，地方税务部门按照既定的税率进行征收，征税额标准一般是房地产项目（预估）销售收入的2％－ ％。在“预征”制度下，不少房地产企业开始偷逃土地增值税，许多开发企业以故意不清盘，留几个单元不卖，或将部分物业长期出租，以设法延长项目公司的注销时间。

　　针对这样的情况，2006年底，国家税务总局曾印发文件，首次提出要对房企进行全面的土地增值税清算工作。2006年的相关清算通知规定，符合“项目全部竣工并完成销售；整体转让未竣工项目；直接转让土地使用权”等三种条件的，必须进行土地增值税的清算。而对于开发项目中已转让面积占整体可售面积85％以上，或不足85％，但剩余的可售面积已经出租或自用的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税的清算。此外，“取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕，或纳税人申请注销税务登记但未办理清算手续等”，也是“可要求”的清算范畴。