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2020-02-13 来源：开平租房网

老人花尽半生积蓄竟然买到“抵押房”

全款100多万购买的房子一年后竟然被银行强行拍卖，购买170平米的房子交了首付却迟迟办不了贷款……出现这样的情况，都是开发商隐瞒房屋抵押事实带来的麻烦。

昨天，晨报律师圈圈友陈先生致电表示感谢，“多亏圈主出主意才没有买这房子，要不然惹上掉到陷阱自己都不知道”。前几天，陈先生向晨报律师圈咨询买房注意事项，建议他去调查一下房屋权属状况，结果他委托晨报律师圈汪明律师详细查询后得知，“整个楼盘都被抵押了”。

今年以来，买房热持续火爆，市民只顾慌张抢房却很少考虑买房注意事项，房屋被开发商抵押是买房过程中最大的风险之一，给买房者带来的伤害很有可能是“钱、房两空”。采访了办理多起房屋买卖案子的律师王秀菊、汪明，详细解读“如何防范买房风险”。

开发商隐瞒客户卖抵押房

2015年，江玲在盘龙城购买一套面积约170平米的商品房，房子总价款约76万。江玲与开发商签订合同中约定，出卖人保证该商品房在办理房地产权属证书时没有产权纠纷和债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理房地产权属证书或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部。

随后，江玲向开发商交预购房款约23万元，剩余部分办理个人按揭贷款。然而，在办理住房手续过程中，江玲多次向开发商催办贷款手续，对方拖了半年多仍无法办理。于是，江玲向贷款银行了解才得知所购房屋存在抵押情况，又在房管局处证实了该房屋存在抵押和查封情况。江玲购买该房屋前，开发商已于2014年将其抵押，江玲购买后的2个月左右该房屋被法院查封。

2015年年底，江玲在晨报律师圈公益律师王秀菊的帮助下，将开发商告上法庭，认为开发商隐瞒房屋被查封和抵押的事实，属于销售欺诈，应当依法承担法律，要求其返还已付购房款，并按已付购房款同期贷款利率计算至起诉之日的利息损失，同时承担赔偿已付房款一倍的经济赔偿。

昨天，获悉，黄陂法院依法判决开发商支付返还已付购房款、并承担已付购房款一倍的经济赔偿，共计约46万元。

商铺1年后要被银行拍卖

2015年，60多岁的刘爹爹花掉自己积攒了半辈子的积蓄，在武昌购买了一个总价100多万元的商铺，刘爹爹指望自己退休后能靠这个商铺收租金给自己和老伴养老。房子顺利交房后，刘爹爹开始对商铺进行装修，希望能早点租出去回本。

然而，令刘爹爹意想不到的是，今年房子刚刚装修好等待租户入住时，刘爹爹接到了银行的一个通知书要拍卖他的商铺。于是刘爹爹赶紧调查了解情况，最后从法院处获知，该商铺在出售给他之前，开发商因资金紧张早已将其抵押给银行，在开发商不能按时向银行还款时，银行决定向法院申请拍卖被抵押商铺。

令刘爹爹想不明白的是，他已经向开发商付了全款，商铺的权属应该归他所有，银行无论如何也无权拍卖他的房子。认为自己是冤大头的刘爹爹不服，于是向晨报律师圈求助“接下来该么办？”。

晨报律师圈公益律师汪明向刘爹爹解释：开发商明知房屋已抵押给银行，在未解除抵押前不得对外出售该房屋。现在未解除抵押而出售侵犯了刘爹爹的合法权益。根据法律规定，抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。开发商卖房行为无效，须向刘爹爹退款。同时，刘爹爹还可以一并向开发商主张违约金、非法占用资金的损失等。

官司赢了，执行到位难

王秀菊律师表示：官司能打赢，但后期的执行难度大，这是此类案件的“通病”。她给江玲代理的案件判决几个月了，到现在还没有执行到位。

一般来说，开发商隐瞒客户卖抵押房的情况，从法律上讲，开发商要退还客户已交付房款，并判开发商承担已付房款一倍以内的经济赔偿。但在司法实践中，开发商已经穷到了没有能力按时还款、被银行强行拍卖房子的地步，哪有钱退还已付房款，更何谈承担大笔的经济赔偿。

买房前弄清房屋权属状况

才能防范风险

抵押房无法办理产权过户手续，甚至已经付款的房子还有可能被强行拍卖。一旦房屋被拍卖，最后可能钱、房两空。

代理过多起该类案件的律师汪明提醒，买房前调查清楚房屋权属状况以及开发商的信用情况：1.房屋开发销售手续是否齐备；2.是否设定抵押；3.是否被法院查封；4.开发商的信用有没有问题或案底。这些信息对于买房人能否顺利完成交易、取得产权有重大影响，买房是大事，如果自己搞不清可以委托专业人士查询。

此外，汪明还表示，我国的房屋“预告登记”制度对买房人权利是一种很好的保护。一旦与卖方签订合同后，一定要尽快到房屋管理部门办理“预告登记”，只要买房人和开发商在签订合同后做了预告登记，就能够在房产证到手之前，对抗法院的查封。当然，除法律规定的特殊情形外，房屋所有权只有在依法登记后才发生法律效力，房屋一天不过户到自己名下，就存在被法院作为他人财产采取强制执行措施的风险。因此

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，买房人在具备过户条件时要尽快办理变更登记。