二套房贷改善型界定仍是关键.源泉

业内人士认为，如果楼市走势持续高热可能会有更严厉的金融政策出台

其中国务院办公厅1月10日下发的《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》明确指出，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于40％，贷款利率严格按照风险定价，再次强调了二套房贷银行政策。

重申政策表明政府调整市场的决心

二套房贷政策走向是房地产市场极为关注的一个热点，较早前业界对二套房贷的各种猜测在《通知》中并没有得以应验，此前“首付五成”的预测最终落空。从《通知》中可以看出，关于金融政策调控方面中央没有增加新政内容，仅是重申了“首付不能低于四成”，在这一系列调控的“组合拳”政策中几乎可以视作是最没有悬念的一拳。

“重申二套房贷虽然是旧事从提，但传达出的国家利用金融杠杆调整楼市的决心。”新政出台后采访成都银行界人士，很多人都认为传递政府决心的作用大过政策本身对市场的影响。“首付不得低于四成、利率上浮10％”，作为2007年国家出台的调控房地产的金融政策曾在

当时引起轩然 ，指对投机性购房现象该政策打准七寸，获得立竿见影的效果，全国房价由此拐点回归理性。

但随着2008年金融危机的到来，二套房贷政策出现“明紧暗松”的局面，一些银行在适度宽松的货币政策下打起擦边球，降低首付、优惠利率已成为业界默认的潜规则，二套房贷对市场的作用已淡化至无形。一国有银行个贷部负责人分析，“重申二套房贷政策，表明政府依然看好金融政策对市场的调节作用，但提高首付肯定不是政策调整的最后一只靴子。在金融领域，无论利率、期限等都是政府可以利用的工具。在年初率先重申贷款成数问题，仅是表明政府的态度，如果楼市的走势持续高热，相信会有更加严厉的金融政策出台。”

不界定改善型住房将影响新政的具体实施

“不明确界定改善型住房需求，新政恐将继续面临无法真正落实的窘境。”光大银行成都分行个贷部负责人赵晓军认为中央再次重申二套房贷政策，但仍没将银行具体执行二套房贷政策的范围给出明确指示，特别是二套房贷政策首次出现时同时出现的“改善型住房”这一概念，即使在新的“国十一条”中仍是一个模糊的概念，而“改善型”是关系到金融机构如何执行该政策的关键问题，将直接影响到政策的具体实施。

他表示，调控政策一向是有保有压，“二套房贷首付不低于四成”限制投资、打击投机，以“压”为主；但解决低收入家庭住房、支持自住和改善型消费，“保”也在政策范围内。“在执行过程中‘改善型’和‘投资型’的判断标准仅一线之隔，很容易被混淆。”他认为，如果中央不出台明确的判断标准，公开改善型住房的定义，在实际的贷款过程中可能会形成新的灰色地带，从而使一些银行利用这一政策的灰色部分，在个贷的市场竞争过程中形成无序竞争，造成“有令不行”的局面。

对于政府利用银行政策调控楼市的做法，赵晓军认为应该出台更加明确、可执行的政策，诸如调整房地产市场融资情况的政策就明确而可行，在房地产贷款方面也应参照这样的政策标准，让直接面对购房者的银行一线工作人员有规章可依，而不是每次都揣测政策的执行范围，模棱两口，反而达不到政策的初衷。

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