陶红兵行政打压无益降房价改善供求是关键.DG

地产中国讯 月 1日下午,北京 国务条 细则在国家规定的地方实施细则公布期限到来之前终于现身，除了先前国家出台的 国五条 细则中提及的二手房交易征收20%个税以及提高二套房首付比例和贷款利率等措施外，还额外增加了对京籍单身人士限购的规定，引发了业界的热烈讨论。高策地产服务机构董事长兼总裁陶红兵在接受地产中国采访时坦言，

畲族小学历史上学生人数最多时有97名北京调控细则不严厉但很变态，对单身人士的限购我觉得很怪异，实施起来作用不大，很快就会被市场化解。此外，二手房交易征收20%个税的规定也缺乏操作性，至于提高二套房首付比例的规定，在当前市场的供需关系下，效果也可能大打折扣。

二手房交易征收20%个税的规定首先对于二手房交易的个人所得界定不清，是毛收入还是净利润，房屋购买过程中业主支出的税费、贷款利息以及装修费用等是否都能计入房屋成本，这些都需要更详细的细则来界定。目前市场上的交易价格是按评估价格来算的，但是实际上由于二手房市场供不应求，其市场成交价格已经高于新房价格，政府评估价平均仅在市场成交价格的1/ 到2/ 之间，这就为 阴阳合同 的存在提供了空间，要杜绝这一现象唯一的途径就是政府大幅度提高评估指导价，但这样做便等于政府在拉升房价预期，所以政府也是进退两难。 陶红兵分析，虽然二手房交易个税规定操作性差，但他认为政府后续也不会出台更详细的交易细则： 因为首先政府目前没有手段和能力来对二手房做出准确的评估，其次，此细则的主要用途在于对国家政策的回应。

而对于提高二套房首付比例这一措施，陶红兵则坦言，该规定在目前的市场环境下是无效的。 因为目前北京以及很多外地政府为了保证房价控制目标，在新房预售证的发放过程中就开始限价，报价太高的项目预售审批不会被通过，致使现在很多新房的预售价格已经低于周围二手房。这样会导致两个结果：开发商放缓推盘和寻租行为，寻租致使真正便宜的房子老百姓买不到，只能从别人手里买加了选号费的二手房，这样房价看样子是降下来了，但是额外交易的选号费都被寻租机会拿走。而且用行政手段强行压制房价会造成很多人抱着 抢便宜 的心理集中购房，这样，处于卖房市场的发商便有条件挑选最有实力的购房人，此时，二套房首付的成数对于市场的控制作用将完全失效。 陶红兵认为，总体来说，调控房价的关键还是改善供需关系，不解决供需关系，光想打压毫无用处。

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