高考加油保障房信托方兴未艾魏家

保障房建设“军令如山”，融资驰援救急。被寄予厚望的保障房信托，在2011年的成长却未如预期，但发展空间仍在

“保障房信托还远不能称为主流，更说不上称为信托中的主力军了。”龙年伊始，一位信托研究人士这样告诉《地产》。目前，2011年中被寄予厚望的信托新品种保障房信托，已交出一年的答卷，正待盘点和总结。

据媒体不完全统计，截至2011年12月30日，保障房信托全年共发行85款，募集资金238.18亿元。从具体投向看，与商品房、商业地产开发捆绑的棚户区改造和安居工程受到追捧，占比近90%，公租房和廉租房则备受冷落。

根据安信证券的一份报告，2011年全年的房地产信托投资总额为2671亿元人那就是暗示和催促老iPhone民币，近240亿元的保障房募集资金占募集总额可先报案仅有9%.用益信托研究员李旸认为，保障房信托资金的增长与预期的差别，原因主要有两方面。

“一方面，保障房项目难以承受较高的信托成本，开发商的利润空间进一步缩小；另一方面，信托的收益太低，信托公司的积极性不高。”

高开低走，占比偏低

2011年，保障房信托经历了从年初的爆发势头，到年中的平稳，再到年末的回归理性。

年初，市场对1000万套保障房任务的完成颇为担心，“钱从哪里来”的问题给信托赋予了新的“使命”：支持保障房建设的良好资金来源。

用益信托工作室曾统计，2011年上半年总共发行保障房信托共计29款，规模为146亿元。2010年全年仅发行了23款保障房信托、规模70.79亿元。按照这样的趋势，2011年保障房信托至少可以数倍于2010年的规模。

第三季度，共发行27款保障房信托，规模共计74.28亿元，与前两季度发行规模基本持平。

用益信托研究员李旸认为，保障房信托资金投向的项目多为棚户区改造和安居工程，这两类实质上是半保障房半商品房的捆绑项目，并非真正意义上的保障房。至于亟需大量支持的公租房与廉租房，则通常不在保障房信托投资的项目之列。

的邓举功曾通过数字指出，真正用于保障建设的信托资金少之又少。

“自2010年元月至2011年5月，约有15家信托公司实施了保障房的信托融资，规模约为160亿元，占同期房产信托资金比重很低。其中主要是保障房与商品房、土地一级开发的"打包"融资，或以保障房融资之名，行商品房融资之实。专用于保障房的信托资金占比更少。”

而信托业甚至对于保障房的认定标准，都存在着偏差。

邓举功称，“根据我们的实践，我们认为，保障房应满足以下特征：第一，政府主管部门（例如）对项目的批复文件中，明确了项目属于保障房，或者当地住宅建设发展中心、保障房公司与开发商签署了关于保障房项目的建设意向书、委托代建合同等；第二，地方政府指定的一些国资公司已经与开发商签署了保障房的订购协议或供房协议（含价款、房屋套数、面积、交房时间等），其中供应均价明显低于当地周边商品房单价。”

积极性待提高

据了解，多家信托公司已参与保障房建设，主要是以设立集合资金信托产品的方式，为开发商提供融资支持。然而，尽管保障房信托风险较小且受政策鼓励，大多数信托公司至今还没有介入。

“没有专门的政策扶持，是信托公司仍然没有大规模进入的一个原因。”

邓举功举例说，一些信托公司，对如何参与保障房信托进行了摸索。

“例如，参照商品房的信托融资条件，对保障房项目严格要求"四证"齐全、自有出资率达到20%（含实收资本、股东借款）、开发商具备二级房产开发资质。有的信托公司则采用了迂回、变通手段。”

与大多数商品房信托融资类似，保障房的信托融资期限一般为1~2年。信托公司一般采用贷款、形式上的股权投资方式投资信托资金。贷款的形式较为常见，股权融资较小。

“这是因为股权投资退出渠道不畅，且股权投资附加回购方式依然要遵守"四证"齐全规定。”邓举功解释。

邓举功还介绍，除了信托之外，保障房的融资还需要银行贷款，故开发商一般不甚乐意将土地抵押给信托公司。信托公司多邀请其股东提供保证担保，以便控制风险，因为国有开发商的股东普遍资信好，实力较强。

在购买保障房信托的客户人群中，相当一部分投资者是高端个人客户，受高收益的商品房信托产品的影响，对保障房信托的要求率也并不低。信托公司在保障房信托中得到的报酬并不高。

2011年上半年，收益率最高的是安居工程和棚户区改造，分别为9.63%和9.53%，到了第三季度，经适房的收益率已经高达11.19%，廉租房和棚户区改造也分别达到10.50%和10.64%.李旸分析认为，在2011年保障房信托发行之所以未如预期，主要有三方面原因。首先信托的融资成本实在太高，除了部分项目外，大部分想单靠项目收益很难支付如此高的成本，而如果仅有4%~5%收益，也很难完成信托发行。

还有人士认为，保障房信托的风险控制措施不够有保障。政府承诺回购保障房，并不如做商品房信托抵押的实物有保障。

增长空间仍在

那么，2012年保障房信托运作的空间有多大？

事实上，今年保障房对资金的需求依然很大，这意味着信托依然有相当大的发挥空间。2012年新开工建设保障性住房和棚户区改造住房700万套以上，全年要基本建成500万套以上保障房。按申银万国测算，保障房投资预计为6672 亿元。

(,)预计，由于净资本管理办法和地产调控的持续，预计 2012 年银信类地产信托基本叫停，集合类地产信托新增规模为 2011 年的一半，即约 1050 亿元，其中保障房信托成为新增地产类信托的主要看点。

对于信托公司来说，邓举功认为随着商品房开发商资金链越来越紧张，信托公司的经营风险受到市场高度关注，信托公司需要及时调整房产信托业务策略。这为信托公司参与保障房建设提供了客观需要。

由于政府支持保障房项目，统一订购保障房（供应均价明显低于周边商品房单价），没有销售不畅的瓶颈，且投资运营主体大多为国有企业，信托公司以金融手段支持保障房开发，安全性较高。

信托公司可以提供融资、股权投资、租赁多种手段，参与保障房项目的建设与运营。对于建设难度较大（资金量大，时间长）的廉租房、公租房项目，信托公司可与地方国企成立合资公司，成为业主，并聘请专业运营公司提供日常服务（招租、收租、维修等）。这些手段都是银行无法操作的。

“保障房信托业务可以发挥信托公司募集大资金的优势，没有银行的资本充足率等指标约束，类似发行债券，非常灵活。”邓举功称。

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