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京头个"自住型商品房"入市 房企或将调剂拿地策略

讯 “自住型商品房的地块出让基本集中在5环之外，或者六环相对距离城市较远区域，由于从区域角度来说，百子湾那块自住型商品房地块，实际上面积非常小的，可能才4万多平米。”金地集团华北区域营销总监金铮在接受采访时坦言，明年将推出的自住型商品房主要集中在亦庄、昌平、门头沟、密云等区域，这将对未来房企在六环外的拿地策略产生影响。

十万人争抢头个自住型商品房

11月30日，北京头个自住型商品房项目——位于豆各庄的恒大“御景湾”正式开放申请。据悉，“御景湾”项目主要户型为80—90平方米两室、三室户型，总套数约2000套。该自住型商品房项目的较高售价仅2.2万元/平方米，较周边普通商品房的价格低出了近1万元/平方米。据恒大官公布数据显示，上申请前三天，有超过10万家庭注册成功，更是一度导致站瘫痪；前三天的报名数据显示将出现50户家庭争1套房源的情况。

如此火爆的报名仅仅是开始，自住型商品房的申时长将不会少于15天。

北京“自住型商品房”政策的推出震荡了整个北京楼市，华远地产董事长*在其微博上对政策提出了质疑：“自住型商品房推出后的过度供地将严重挤压普通商品房的供地，*终致使整体房价上涨。”

但仍有不少业内人士对“自住型商品房”政策持肯定态度，与历年来“国八条”、“国五条”、“国10一条”等调控政策不同的是，此次“京七条”中“自住型商品房”的推出说明了政府开始打造“低端有保障、中端有支撑、高端有市场”的住房体系，改变了以限制购房资格与购房数量为核心的调控政策。

北京年内供地计划已完成 土地出让金超1600亿

据北京市土地整理储备核心公布数据显示，11月北京共实现土地出让34宗，相比10月增加了15宗，销售总金额407亿元，。仅在11月4日这*，北京就有8宗住宅用地出让，土地出让金合计约88亿元，其中6块土地都配有自住型商品房。截至12月3日，北京今年共推出土地整200宗，销售总额累计到达1654.55亿元。截至目前，北京土地市场已销售商品住宅用地约868公顷，完成全年供应计划的102%。

据统计数据显示，今年11月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为10758元/平方米，环比（较10月）上涨0.68%，自2012年6月以来连续第18个月环比上涨，但涨幅比10月缩小0.56个百分点，创下今年以来新低；而11月份房价涨幅同比则为10.99%，乃至略高于10月份的10.69%的同比涨幅。这些数据表明，“自住型商品房”与“单价4万元以上项目年内禁止入市”的政策将北京年末楼市翘尾因素对数据的影响降到了较低。

金铮表示，政府会平衡购房者、开发商与政府土地收入之间的关系。“除了东坝、豆各庄地块之外，自住型商品房大多集中在环北京六环外区域，政府对于土地财政的依赖度决定了不可能在市内进行自住型商品房地块的大规模出让。”金铮如是说。

自住型商品房或将影响房企六环外拿地策略

由于遭到新机场利好因素影响，大兴区域近年来楼市发展较快，房价涨幅速度明显加快。位于庞各庄区域的某项目，开盘三小时以内即售完，销售额超5亿元；其二期也将于1月份开盘，短时间内的连续两次开盘，可以看出开发商对于大兴区域明年数个自住型商品房入市的担忧。

金铮表示，自住型商品房政策的推出对于明年企业拿地会有一定的影响，房企可能会调整拿地策略和产品结构。“一些六环外或者相对远一些区域，原来可能做一些刚需产品，那现在可能就要慎重。”金铮如是说。

今年下半年大规模的土地出让将会在明年的供应量上体现出来，5万套的自住型商品房预计将占到全年供应量的30%—40%；届时是不是会影响北京整体房价还有待验证。在面对自住型商品房是否会影响普通商品房交易的问题上，金铮表示：“如果说明年大量的自住型商品房入市，我觉得对于普通商品房的冲击是会有的，可能不会说特别显著，因为未来两地分化必然的。”

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